住み替えのダブルローンとは？組める条件とメリット・デメリットを解説

マイホームを住み替えるときに、今の住宅ローンが完済していなくても新たに住宅ローンが組めるダブルローンが気になる方も多いでしょう。
今回は、住み替えのダブルローンとはなにか、利用するための条件やメリット・デメリットについて解説します。

マイホームの住み替えのダブルローンとは？

ダブルローンとは、2種類のローンを同時契約することを意味しており、住宅ローンに限らずマイカーや学費などのローンも該当します。

住宅ローンが二重となりやすい事例

1つは現在住んでいる物件とは別にセカンドハウスを買うパターンがあります。
この場合は経済的負担がかからないような返済計画を考えているうえで、ローンを二重で組むことが多いです。
もう1つは住み替えにより、一時的に旧居と新居それぞれの住宅ローンを負担するパターンです。
2つ目のパターンでは、住み替えの日程調整や購入したい物件の都合によって、ダブルでローンを組んだほうが良い場合があります。

住み替えでは買い先行が多い

住み替えの進め方には、買い先行と売り先行の2つがあります。
売り先行とは、旧居を売却したあとに新居を購入する進め方です。
今まで住んでいた物件を先に売却することで、次の物件を購入する前に旧居の住宅ローンが完済し、新居の住宅ローンを負担するだけで良いのはメリットです。
一方で買い先行とは、先に新居を購入してから旧居を売却する方法となります。
旧居のローンの残債があれば、通常は旧居と新居それぞれの住宅ローンを負担しなければならない状況となります。
売り先行ではローンが二重になる可能性は避けられますが、新居が決まるまでの仮住まいの家賃の支払いと、2回分の引っ越し費用がかかるでしょう。
住み替えるときは先に新居を購入する買い先行が多く、ダブルローンを組まれる方が多いです。

ローンを組む際の流れ

二重でローンを組む際は、不動産会社へ住み替えしたい旨を相談をしましょう。
通常は物件を査定した不動産会社へ売却を依頼しますが、住み替えでは早期の売却や、ダブルローンの手続きの経験が豊富な会社へ依頼するのが大切となります。
ローンの審査を受けるために、購入したい物件をあらかじめ探さなければならないでしょう。
不動産会社へダブルでローンが組める際の予想金額を算出してもらうと、新居探しがスムーズとなりやすくなります。
物件が決まったあとは、ローンを受ける金融機関を探して仮審査を受け、仮審査の結果は2〜3日後にでます。
審査に通過したあとは新居の購入手続きを進めて、ローンを受ける金融機関から指定口座に資金が振り込まれれば、融資が受けられているとわかるでしょう。

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マイホームの住み替えでダブルローンを組むときの条件

ダブルローンは、誰でも組めるわけではなく、いくつかの条件を満たす必要があるでしょう。
はじめに住宅ローンを扱っていた金融機関と同じところでローンを組むのか、異なる金融機関でそれぞれローンを組むのかで要件が異なります。

同じ金融機関でダブルローンを組むときの条件

現時点の住宅ローンの借入残高が建物の担保評価の約50％〜70％であると、同一の金融機関でローンが二重で組める可能性が高いと言えます。
担保評価を重視する理由として、万が一返済がとどこおってしまうと、金融機関は物件を売り払って資金回収する必要があるからです。
築年数が10年を超える物件や木造住宅などは、担保評価が低くなる傾向があるため、ローンを組む際は注意が必要です。
さらに、金融機関が定めた条件を承諾できるかどうかも条件となります。
とくに、年収のうちローンの返済額がどのくらいかを示す返済比率はほとんどの金融機関が提示しています。
もし、返済比率が30％を超えた場合、家計が破綻する可能性が増えるとして、ローンの審査にとおりにくいと言えるでしょう。
また、返済比率以外に、一定期間内に旧居を売ることや、売却不可時は現在のローンをフリーローンへ変更するといった金融機関独自のルールもあるでしょう。

違う金融機関でダブルローンを組むときの条件

同じ金融機関で住宅ローンを2つ組めるところは少数であり、別々の金融機関で住宅ローンをそれぞれ利用するのが一般的と言えます。
ローンを二重で借りるためには、これまで利用していた金融機関への許可が必要となります。
その場合、自分で許可を得るか、不動産会社を介して許可を得るかの2つの選択肢がありますから、自分が望むほうを選んでください。
次に、金融機関の審査で定めた審査基準を満たしていれば借入可能です。
物件の売却が決まっているのかどうかで審査基準の内容や対応が異なるので、注意が必要です。
売却が決まっているときは、ダブルローンの期間内に返済ができることを証明する資料が必要となります。
通帳のコピーや預金残高証明書を用意して、承認をもらうようにしてください。
売却が決まっていないときは、同じ金融機関でローンを二重で組む方法と同じ条件が課される場合がほとんどです。
つまり担保評価が重要となりますから、指定された書類を準備して承認を得ましょう。

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住み替えでダブルローンを組むメリット・デメリット

住み替えでダブルローンは負担が大きい反面、メリットも多くあります。
メリット・デメリットを理解しておくと、ダブルローンが自分に向いているローンなのかが判断できるでしょう。

住み替えでダブルローンを組むメリット

売り先行だと先に旧居を売るので仮住まいを探さなければなりませんが、買い先行で住み替えすると仮住まいの用意が不要です。
先に住み替え先を購入するため、仮住まいを探す手間が省けるとともに、引っ越し代の費用が節約できますので金銭的負担が軽減されます。
余計な出費と手間をかけることなく新生活がはやくスタートできるのは買い先行のメリットと言えます。
通常売却した資金で新居を買うときは、仮住まいをしたくないなら、売却と購入を同日にするのが望ましいです。
しかし、相手の都合もありますから、スケジュールの調整に苦労するでしょう。
また、ローンを組む場合、自分の都合に合わせて不動産売却と購入ができます。
焦って買い替える必要もないため、満足するまで新居探しをしてから売却への手続きを進められます。

住み替えでダブルローンを組むデメリット

旧居が売却されるまでは2軒分の住宅ローンの返済をしなければならず、毎月の返済額が増加するでしょう。
旧居の売却が予定より進まなければ家計にさらに負担がかかるとして、早期売却を優先してしまい、想定していた額より安く売却したという事例も少なくありません。
ローンの返済のために貯蓄を切り崩しながら生活したいという方は、あらかじめ資金計画を立てる必要があります。
売却活動をはじめる前に、以前住んでいた物件の値段はいくらぐらいで売れるのか、いつまでに売却を終えたいかを明確にしておきましょう。
また、買い先行で住み替えするときは、旧居が売却される前に固定資産税や管理費なども負担しなければなりません。
諸費用の支払いを忘れないように注意してください。
そのほかに、旧居では住宅ローンの控除が受けられません。
住宅ローン控除とは、ローンを利用して物件を購入したときに、年末のローン残高によって所得税が控除される制度となります。
現在居住している物件のローンに対して控除が認められる制度ですから、新居に引っ越ししたときは手続きしなければ控除が受けられません。

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まとめ

セカンドハウスを買うときや、マイホームを住み替えするときにダブルローンになりやすいです。
仮住まいが不要で買い替えしやすいのがメリットですが、返済額が増えることで金銭的負担がかかりやすいのがデメリットでしょう。
これまで組んでいたローンと同じ金融機関にするか、別にするかで条件が異なります。