不動産売却をローン残債があっても可能にする方法とは？注意点を解説

不動産売却をしたいと考えていても住宅ローンがまだ残っているため、売却できるのか分からないとお困りの方もいるでしょう。
また、抵当権のついた住宅ローンを組んでいるため、どのように売却ができるのかとお悩みの方もいるかもしれません。
そこで記事では、ローン残債がある不動産を売却する方法と注意点、さらに、抵当権についても解説します。

不動産売却を可能にする方法とは？ローン残債と抵当権を解説

住宅ローンを契約した際に抵当権が設定されている場合は、不動産を売却することができません。
売却するためには、住宅ローンを完済してから抵当権を抹消する手続きが必要ですので、下記にて解説します。

抵当権とは

住宅ローンなどを借りる際に、購入する不動産の土地と建物に銀行が設定する権利のことを抵当権と言います。
簡単にいうと担保の意味であり、抵当権のついたローンを有担保ローンと呼ぶこともあります。
つまり、住宅ローンを契約する際の保険として銀行が設定しており、ローン返済ができなくなれば担保の不動産を競売にかけるなどして回収できる権利のことです。

抹消する方法

抵当権が設定されている状況では不動産売却へ進むことができないため、権利を抹消する手続きが必要です。
抵当権は、住宅ローンを全額返済し終わっても自動的に抹消されるわけではありません。
そのため、住宅ローンの返済が完了したのであれば、法務局にて抹消の手続きをおこないましょう。
手続きに必要な書類として、抵当権抹消登記申請書、住民票、登記済証または登記識別情報、登記原因証明情報、銀行からの委任状を準備しておきましょう。
注意すべきは、最寄りの法務局ではなく、不動産を管轄している法務局で手続きしなければならないため、管轄されている登記所を調べておくとスムーズです。
また、抹消手続きをおこなわないと、ローンが残っている不動産として判断されるため売却ができなかったり、銀行から新たに融資が受けられなかったりするデメリットがあります。
ですので、不動産売却をスムーズにおこなうためにも、抵当権抹消登記の手続きを忘れずにおこなうことが大切です。

完済する

住宅ローンの返済がすでに完了している場合は不動産売却が可能ですが、ローンを組んだ際の抵当権がまだそのまま残っていることもあるため、抵当権抹消登記が必要です。
しかし、まだ住宅ローンの残債がある場合は、銀行の抵当権が設定されている状態であるため不動産を売却することができません。
この場合は、住宅ローンの残債をすべて払いきり完済してしまえば、抵当権を抹消することが可能となり不動産売却へと進むことができます。
注意点として、住宅ローンの残債をすべてて払いきるとは、一括での繰り上げ返済をおこなうことであり、銀行によって手数料がかかりますので金額を確認してから決断しましょう。

不動産売却をするのにローン残債があっても売却する方法を解説

住宅ローンがまだ残っている状況でも不動産を売却したい場合には、ローン残債によって適した売却方法を選ぶことが大切です。
下記では、ローン残債がある不動産を売却する方法について3つがあげられますので、自分にあった方法を検討してみましょう。

アンダーローン

原則として、ローン残債のある不動産を売却するためには、ローンが完済されていなければいけません。
なぜなら、住宅ローンを契約する際に抵当権が設定されており、抵当権を抹消するにはローンを完済することが条件であり、抹消できないかぎり売却ができないからです。
また、抵当権が残っていると不動産の名義変更ができないため、買主があらわれても売買契約に進めないという事情があります。
そこで、ローン残債がある不動産売却の方法としてアンダーローンという方法があります。
アンダーローンは、住宅ローンがまだ残っている不動産を売却する際に、売買代金をそのままローン残債にあてて一括で返済をする方法です。
まずは、売却する不動産がローン残債以上で売れるかどうかを査定することが重要と言えます。
なぜなら、ローン残債以下の金額でしか売れなかった場合には、不足分を現金で準備して返済しなければならずリスクが伴うからです。

リースバック

住宅ローンを月々返済していくことが困難であるが、今の家に住み続けたいといった場合はリースバックという方法があります。
リースバックとは、所有する不動産を売却して現金化した後も、賃貸借契約を結んでそのまま住み続けることができ、さらに、将来的に買戻すこともできるサービスのことです。
不動産の所有権は買主に変わりますので、売却したあとは賃貸料を払い続ける必要がありますが、まとまった資金を調達できるメリットがあります。

オーバーローン

不動産によっては、ローン残債を下まわる金額でしか売却できないという事態になることをオーバーローンと言います。
たとえば、ローン残債が1,500万円あり、不動産を売った金額が1,000万円であった場合は500万円のローンが残ることになり、オーバーローンと呼ばれます。
オーバーローンであっても不動産売却をするのであれば、残ったローン額を現金で準備して返済にあてる必要があるため、リスクを考慮したうえで慎重に売却することが大切です。

ローン残債がある不動産売却時の注意点を解説

ローンがまだ残っている不動産を売却するには、いくつかの注意すべきポイントがあります。
そのポイントを踏まえたうえで、自分に適した売却方法を見つける参考にしてみてください。

築年数について

不動産は築年数が経過するにつれて、建物の劣化などの理由により資産価値が下がっていきます。
そのため、築年数が浅い物件は高額で取引きされやすいので、不動産売却を考えているならば、できるだけ早く売却するのがポイントです。
しかし注意すべきは、売却する際にはローン残債がないことが条件であるため、残債があるのであればローンを完済してから売却するのも1つの方法です。
さらに、築年数の経過による資産価値の低下額が、1年ごとのローン返済額を上回っているため、よほどの事情がない限りはおすすめできる方法とは言えません。

住み替えローン

不動産を売却してもローン残債が残る場合には、住み替えローンを利用する方法があります。
住み替えローンとは、現在のローン残債と、新しく組むローンを合算した金額を、銀行から借り入れて返済していくローンの仕組みです。
新しい家に住み替える予定があり、所有する不動産売却でローンが完済できなかった場合に、現金を準備することなく利用できます。
住み替えローンを契約すれば、新居の購入金額と現在のローン残債をあわせた額の融資を受けることが可能です。
しかし、一般的な住宅ローンにはそれぞれ銀行所定の基準による優遇金利があるのに対して、住み替えローンは優遇金利が適用されないため金利が高くなります。
また、借入額が多くなることでローン審査が厳しくなる傾向があるため、利用する際には注意が必要です。

任意売却

住宅ローンの返済が困難であることや、ローン残債があっても不動産を手ばなしたいといった場合には任意売却がおすすめです。
一般的な流れで業者に依頼して売却する方法もありますが、通常通りとはいかないため、売却まで時間がかかったり、ローン残債により契約できなかったりする恐れがあります。
任意売却であれば、ローンを契約している銀行と、売主と任意売却を専門とする業者の3者で協議し合意のもとで、通常と同じような不動産売却の流れが可能です。
任意売却であれば、競売にかけられるよりも時間や手間がかかる分、高値で売却できるメリットがあります。

まとめ

ローン残債がある不動産売却の方法と注意点を解説しましたが、そのなかでも抵当権抹消登記を忘れずにおこなうことでスムーズな売却につながります。
さらに、住み替えローンや任意売却などのさまざまな売却方法を参考にしていただき、自分にあった売却方法を見つけてみてください。