入札方式による不動産の売却とは？メリットやデメリットについても解説！

不動産の売却方法としては、個人間で取引をする売却方法が一般的ですが、最近では個人でも入札方式という方法でも売り出されるケースも増えてきています。
では、この売却方法とはどのようなものなのでしょうか。
こちらの記事では、入札方式のメリットやデメリット、流れについて解説していきます。
不動産の売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

入札方式による不動産の売却とは？

不動産の売却を検討している場合、自分の不動産に合った売却方法を選ぶことで買い手が見つかりやすくなったり、売り出したい価格に近づいたりするかもしれません。
では、一般的な不動産売却方法とは異なる入札方式とはどのようなものなのでしょうか？
以下でご説明していきますので確認してみてください。

相対方式と入札方式の違い

一般的な不動産売却は、仲介不動産会社の営業活動によって買い手を探し、買い手と売り手の双方が合意して契約を成立させるもので、「相対方式」と呼ばれます。
入札方式は、何人かの購入希望者のなかで良い条件を提示した1人が落札者となります。
かつては、政府や企業などが利用していましたが、近年は個人でも活用するケースが多くなりました。
入札方式では、目安になる希望価格を設定する必要があります。
この場合、慎重に希望価格を設定しないと自分の望んでいる結果とはかけ離れてしまう可能性があるため、注意が必要です。

落札者の決め方

入札方式の落札者の決め方には2つあります。
1つ目は、競り上がり方式で、売主が最低価格を設定してから入札が始まり、高値が更新されていき、同じ入札者が何度でも入札できることが特徴です。
最高値で入札した人が落札者になります。
2つ目は、「ポスティング方式」で、各入札者の入札は1回のみと決まっており、もっとも高い入札者が落札者となります。
落札者を決定する際には、価格だけではなく、購入の目的や条件などの要素を考慮したうえで、最終的に決定されることが一般的です。

入札方式の種類

一般競争入札とは、入札に必要な条件を一般に公表し、不特定多数の方が入札できるようにする方法で公平性が高いと言えます。
また、もっとも有利な条件を提示した方が落札者になります。
一方、指名競争入札は、売り手が提示する条件を満たした入札者だけが参加できる入札です。
この場合も、もっとも有利な条件を提示した方が落札することになります。
そして、いくつかの不動産会社と契約を結び、入札のように売却価格を競わせる疑似入札というものもあります。
この場合、仲介手数料を払うのは、買い手を仲介してくれた不動産会社のみです。

入札方式による不動産売却のメリットやデメリットは？

入札方式には、複数のメリットとデメリットが存在します。
メリットだけではなく、デメリットもしっかりと把握したうえで、自分が売りたい不動産がこの売却方法のほうが売りやすいのか確認しておきましょう。

メリット

入札方式で競り上がりによる落札を選択した場合、価格競争が起こり、希望価格よりも高く売却できる可能性があります。
相対方式では、希望価格以上の値段にすることが難しいため、高額で落札される可能性があることは大きなメリットと言えるでしょう。
また、個人間での取引の場合、ローン審査で落ちてしまう可能性があります。
審査に落ちてしまうと契約ができなくなり、再度買い手を探さなければいけません。
その点、企業や不動産会社を相手にすることが多い入札方式では、キャンセルされる心配がありません。
そのため、入札希望者が多ければ、短期間で効率良く売りに出すことが可能です。
そして、不動産を売却する場合、最高額で入札した方が落札するため、他の人が高い値段で買ってくれるかもしれないという心配はありません。
あらかじめ最低希望価格を設定しているため、たとえ参加者が少なくても、納得のいく金額で落札されるから安心という点もメリットです。

デメリット

持ち家を売りに出す一般的な売却方法は、個人での取引である相対方式です。
入札方式は、施設などの売却で使われることが多く、規模が小さい物件は良い条件でない限り入札者が現れにくいと言えるでしょう。
入札期間中に希望者が誰もいないことや1人のみといった場合もあります。
そのため、早く売りに出したいという方にはおすすめできません。
入札希望者が現れるまで長い間待つことも、売れ残りというイメージがつきやすいため、ある程度の期間が経過したら個人売買に切り替えるなどの対応をする必要があります。
また、入札者を集めるために、価格設定を低くしすぎると希望価格に届かず、そのまま落札になってしまう可能性があります。
落札されると契約をキャンセルできないため、注意が必要です。
契約後、値下げ交渉に対応しなければいけないこともあり、不動産によっては、相対方式のほうが高値で売れるかもしれません。
入札方式では、適正な価格設定にすることが大切です。
適正な価格を設定するためには、相場をしっかり把握しておく必要があります。

入札方式による不動産売却の流れとは？

この売却方法の流れは、まず不動産の相場を確認し、売出価格を設定し、次に入札仲介を必要とする不動産会社を選び、参加希望者が集まったら入札を開始します。
そして、落札者は売主と不動産売買契約を締結するという流れになります。
以下で詳細を解説しますが、流れをつかんでおくと効率良く進められるため、入札方式での売却を検討する際は確認しておきましょう。

売出価格を設定する

まずは、売出価格を設定します。
売出価格が高すぎると入札者が減ってしまい、低すぎても高値にならず、その金額で落札されてしまう可能性もあります。
そのため、適正な価格設定をしておくことが大切です。
また、最高入札額が高値にならなかった場合に備え、どのような条件であれば売却しても良いのかも事前に考えておきましょう。

仲介代理人に依頼する

不動産売却の価格や条件が決まったら、入札を代行してくれる仲介代理人を選びますが、すべての不動産会社が入札を代行するわけではありません。
また、不動産会社にはそれぞれ利点や得意分野がある場合もあるので、自分の売却したい不動産に合った仲介業者に依頼することや実績がある会社なのか見極めることが大切です。
そして、建物の取引をおこなう場合「宅地建物取引業者」として国に登録されている必要があるため、登録されている会社なのか確認してから依頼するようにしましょう。

入札者の募集

入札者の募集は、仲介代理人がおこなってくれます。
参加できるのは、業者と身元を確認された方のみですが、不安な場合は、いくつかの条件を設けることも可能です。
参加希望者が集まったら、入札が始まり、全員がその物件に提供したい金額を提示します。
そして、そのなかでもっとも高い金額を提示した方が落札者になりますが、すぐに売買契約を結ぶわけではありません。
買主、売主がお互いの条件や価格に合意して初めて成立し、売買契約を結ぶことができます。
価格交渉をされることも多く、落札された金額での契約というわけではないため注意が必要です。

まとめ

入札方式では、物件によっては高額になる可能性もありますが、入札希望者が集められないこともあります。
そのため不動産を売りに出す場合、自分が売りたい不動産が相対方式と入札方式どちらのほうが売りやすいのか考えておきましょう。
また、入札方式を利用する場合は、適正な売出価格に設定することが大切です。