不動産売買契約を解除できる特約とは？仲介手数料の扱いについても解説

不動産の売買契約を結んだ後に、ローンの申請が通らなかった場合の対処方法をご存じでしょうか。
売買契約にはローン特約や買い替え特約といった、買主を保護するための約束事を契約書に盛り込むことができます。
この記事では、事前に知っておくと良い特約について解説するので参考にしてください。

ローン特約による売買契約解除

不動産の売買契約をする際に必ず確認してほしい項目に、ローン特約があります。
購入代金を全額現金で準備できる方にとっては必要ない契約です。
しかし実際にはローンを組み不動産を購入される方が多いので、売買契約の際には一般的に使われると言えるでしょう。
不動産の売買契約はさまざまな期日が設定され、代金支払いや引き渡しなどの責任が発生する重要な取引です。
売主・買主どちらからかの一方的な契約破棄は、通常なら手付金放棄や違約金を支払う必要がある行為です。
しかし、この約束を盛り込んだ契約の場合には、ペナルティの発生もない状態で買主による契約破棄が可能になります。

買主保護

ローン特約は買主が強く保護される特殊な契約です。
通常、買主はローンによって準備できる金額を見込んで物件の売買契約をおこないます。
ローン審査の流れでは、事前審査通過後に売買契約、本審査通過、決済（引き渡し）です。
事前審査に通った場合には本審査も通過できる場合が多いですが、なかには本審査をパスできないケースもあります。
本審査は事前審査よりもさらに詳細な審査がおこなわれ、融資を実行して良いかの判断が下されるのです。
本審査を通過できなかった場合には、契約書にある期日までに売主に代金全額を支払うことが困難になるでしょう。
買主は一方的に契約を解除するしかありません。
このような状況になった買主が多額の手付金や違約金を負担することなく、契約を白紙に戻せるのがローン特約なのです。

契約解除の条件

売主側の立場からすると大変不利な契約になります。
通常なら手付金や違約金が発生してもおかしくない一方的な契約破棄ですが、買主に責任を問うことはできません。
ただし、買主の言いなりのままにすべての解除が認められるわけではなく、一定の条件が存在します。
まずは審査に通過するための努力をしなかった場合です。
ローンを申し込んだら、承認を受けるために期日を守ったり必要書類を準備したりする必要があります。
それらの努力を怠りローン審査に落ちた場合には、契約が適用されない可能性があります。
また、売買契約後に勤務先が変わったことによって審査に落ちた場合も同じです。
勤務先や勤続年数などの属性は、与信を判断するための重要なポイントになります。
契約をなかったことにするには、金融機関の審査に対して誠実に手続きをすすめていたかどうかの事実が必要になります。
どんな場合でも買主が有利になるわけではないのでご注意ください。

契約の期日

契約書にある期日は必ず守る必要があり、ローン特約における解除可能な期限も同じです。
しかし、本審査の結果が期限に間に合わないケースもあります。
金融機関によっては出社人数の制限やリモートワークなどの影響で、普段より審査に日数を要する場合があります。
金利面で人気のネットローンを利用する場合も時間がかかることがあるようです。
審査結果が期限に間に合わないとわかった場合には、すみやかに不動産会社に相談するようにしてください。
ローン特約の期限を延ばしてもらうよう、売主に交渉できるかもしれません。
ただし期限を延ばすのも売主にとってはメリットがなく、応じない可能性もあるので、真摯な態度で理由を説明する姿勢が必要です。

買い替え特約による売買契約解除

自宅の買い替え時に設定できる契約です。
現在の自宅を売却して新しく購入する物件の代金に充てる場合に、約束を盛り込んで契約を交わすと良いでしょう。
仮に自宅の売却が期日までにまとまらず、物件購入代金の準備が間に合わなかった場合でも、手付金や仲介手数料を支払う義務が発生しません。
ただし買主にはメリットが大きいですが、売主側にはメリットどころかリスクが大きく不利であると言えます。
売主の同意を得られるよう、いくつかの条件も考慮すると良いでしょう。

買い替え前提

買主が自宅の売却を見込んで新しい物件の売買契約をおこなう際に、ある一定の期間を設けて約束の期日を設定します。
期日までに売却できなかった場合には、新しい物件の売買契約を無効にできます。
ローン申請が通らなかった場合と同じく、手付金や違約金を支払う必要はありません。

特約適用の条件

一方的に契約を破棄し白紙に戻す行為なので、売主側のリスクが大きく、必ずしも契約に盛り込めるわけではありません。
仮に契約を結んだとしても、解除に至るにはある一定の条件があります。
売却する物件価格が現実的な設定になっているか、期限が適切に設定されているかなどです。
希望売却額が相場より高く設定している場合には、期限までに売却できる可能性が低くなります。
買い替え特約によって契約を解除できる期日を定める際にも、期間が少ないと売却まで至らない可能性があります。
不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶなどして、売主に売却の意思を明確に示すと良いでしょう。

特約による売買契約解除での仲介手数料の扱い

不動産売買では物件を購入する費用以外にも仲介手数料が必要です。
仲介手数料は法律（宅地建物取引業法）によって上限額が定められています。
売却価格の3％＋消費税です。
不動産の売買では仲介手数料が意外に大きな額となり、契約解除後の取り扱いについても心配されるのではないでしょうか。
結論から申し上げますと、ローン特約や買い替え特約によって契約が解除になった場合には、仲介手数料を支払う必要はありません。
手付金や違約金を払う義務がないのと同じように、買主保護の考えによるものです。

契約自体がなかったことになる

通常では、契約締結後にどちらか一方的な理由により破棄された場合には、仲介手数料は返還されません。
契約が一度成立しているからです。
しかし特約による解除では、契約は成立に至らず白紙解約という扱いになります。
ローンの審査結果や自宅売却が完了したかどうかは、売買契約後にわかる事実ですが心配は要りません。
契約時にいったん支払っていた仲介手数料は、支払う義務がなくなるので返還されます。

仲介手数料が返還されない解除

契約自体が白紙になるのは特殊な場合であり、売買契約後には売主と買主の双方にさまざまな責任が発生します。
ではローン特約や住み替え特約がない場合の解除は、どういう扱いになるのでしょう。
他にはいくつかの種類がありますが、支払う代金が間に合わない場合には次のどちらかになります。
ひとつ目は「手付解除」で、売主に支払った手付金を放棄することで可能になります。
売主によって契約が破棄された場合には、買主に対して倍額の手付金が返還される仕組みです。
ふたつ目は「違約解除」で、物件代金の10％〜20％を違約金として支払うことで成立します。
手付解除期限が過ぎていれば、違約解除になります。
どちらも手付金や違約金にプラスして仲介手数料も支払わなければなりません。
不動産売買契約における一方的な契約破棄には大きなペナルティがあると言えるでしょう。

まとめ

不動産売買では、買主を守る目的の特殊な契約があります。
仕方なく契約解除する場合にも、特約によって違約金や仲介手数料の発生を防ぐことが可能です。
不動産購入を検討される方には、売買契約書の作成において参考にしていただけると幸いです。