中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険とは？宅建業者と個人の手続きの流れを解説

中古住宅の購入を検討しているが、建物に不具合がないか不安に感じる方もいらっしゃると思います。
既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、建物に不備が見つかった際に補償する制度ですから安心して物件の購入が可能です。
今回は既存住宅売買瑕疵保険とは具体的にどのような制度か、手続きの流れを解説します。

中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険の概要と流れとは

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅を検査して一定の保証があることを示した保険制度です。
不動産購入では立地条件や住宅設備などあらゆる面を考慮しますが、なかでも住宅性能は入居者が快適に過ごすうえで重要なポイントです。
中古住宅は過去に人が住んでおり、築年数が経過した物件ですから、建物に劣化や不備がないか不安に感じて、購入をためらうお客様が多くいます。
瑕疵住宅売買瑕疵保険に加入している物件のメリットを解説しながら、保険制度の流れを確認しましょう。

瑕疵が見つかった際は保険金が支払われる

暇疵とは不具合や欠陥という意味です。
不動産購入には不適合責任があり、購入後に不具合や欠陥を発見した場合は、責任を売主へ請求できます。
もし売買された中古物件の屋根に穴が開いていたり、外壁が割れていたりなど瑕疵が見つかったときに、修繕費用の保険金が事業者へ支払われるでしょう。
建物の構造を支える柱や基礎、土台、床、壁、屋根といった部分に欠陥があったときが保険の対象です。
修繕に関するさまざまな費用が補償されますので、安心して中古住宅を購入できるのが既存住宅売買瑕疵保険のメリットと言えます。

安心して中古住宅を購入できる

既存住宅売買瑕疵保険の加入には、申し込み後に専門の建築士による現場検査を受ける必要があります。
建物の柱や屋根に目に見えない瑕疵がないかをチェックして、検査に合格すれば瑕疵保険に加入できます。
不合格となった場合は、指摘された部分を対処すれば保険加入可能です。
このように中古住宅の購入を検討している方にとっては、安心して物件を買える際の1つの目安となるでしょう。
一定の性能が保証された物件であれば、不動産の売買活動がスムーズになりやすく、売主にもメリットがあります。

住宅ローンの控除が受けられる

不動産を買うのは大きな買い物ですから、ローンの控除を受けて経済的負担を減らしたいと考えるお客様が多いです。
住宅ローン控除を受ける際は一定の要件を満たす必要があるでしょう。
耐震基準適合証明書あるいは建設住宅性能評価書を取得しているか、築年数20年以下の物件か、いずれの要件もなかなか難しいのが現状であります。
上記の要件を満たしていなくても、既存住宅売買瑕疵保険契約を締結していれば、ローン控除の対象となります。

中古住宅の売主が宅建業者による既存住宅売買瑕疵保険の流れ

宅地建物取引業法第40条には売主が宅建業者で、中古住宅に契約不適合責任があったときに2年以上担保するとの規定があります。
手続きの流れや保険について理解しておくと安心です。

宅建業者型の既存住宅売買瑕疵保険の特徴

売主が宅建業者の既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の主要構造部分や雨水を防ぐ部分に瑕疵があった場合、保険を利用して修繕が可能です。
給排水管路と給排水設備といった住宅の設備や、引渡し前のリノベーション工事で発見した瑕疵が保険対象となる特約があるでしょう。
なお、リノベーション工事の瑕疵を保険対象とした契約をリフォーム担保型と呼びます。
リフォーム担保型は竣工から1年以上経過して販売された住宅や分譲マンションも対象となります。
もし保険期間内で宅建業者が倒産あるいは廃業しても、買主が保険法人へ保険金の請求が可能です。

手続きの流れ

物件を引き渡す前に既存住宅売買瑕疵保険の申し込みをしてください。
ただし、リフォーム担保型の保険で契約する場合で、リノベーションによる新設や撤去工事をするときは工事が着工する前の申し込みが必要です。
各保険法人に宅建業者の事業者登録をしますが、保険対象の物件のリフォームをするときはリフォーム事業者の登録手続きをします。
既存住宅売買瑕疵保険の申し込み後は保険法人の調査員が建物の現状確認で目視と計測による検査をします。
保険法人が定めた検査基準に達していれば、保険加入となるでしょう。
物件の引き渡し日が確定したら、保険法人に引き渡し日を通知すると保険証券が発行されますので、買主へ保険証券を渡してください。

保険期間や保険金はどのくらいか

保険期間は商品によって異なり、物件の引き渡し日から2年間か5年間かのどちらかです。
2年間では500万円か1,000万円、5年間では1,000万円が保険金額です。
お支払い可能な保険金の範囲として、原状回復するための材料費や労務費などの直接修繕費用、トラブル解決に必要な訴訟費には上限がありません。
しかし、修繕への調査費用と入居者が修繕により一時的に転居あるいは仮住まいする必要があるときの費用は上限が決まっています。

中古住宅の売主が個人による既存住宅売買瑕疵保険の流れ

売主が個人だと現状渡しによる売買契約が多い傾向にあります。
そこで検査事業者や仲介業者が間に入り、建物の構造に不備があったときに保証が受けられるのを目的として個人売買型の既存住宅売買瑕疵保険が発売されました。

個人売買型の既存住宅売買瑕疵保険の特徴

売主が個人である中古住宅の場合、契約不適合責任は義務付けられていないです。
通常、売主が負うべき責任は約3か月と短い期間です。
しかし、既存住宅売買瑕疵保険を利用すれば売主の責任を肩代わりしながら長期間の保証が受けられるでしょう。
個人売買型の特徴として、引き渡し前に諸事情で住宅検査が受けられなくても保険に加入できる場合があります。
もし引き渡し前に検査不十分とみなされても、引き渡し後から6か月以内で、項目不十分の内容を是正すれば問題ありません。
また、物件の引き渡し後に買主がリフォーム工事をした際も保険の対象として追加できるでしょう。

手続きの流れ

物件を引き渡す前に既存住宅売買瑕疵保険の申し込みが必要です。
引き渡し前に検査会社が中古住宅の現場検査をして、その際に報告書を作成しますので、保険の申込書とあわせて提出してください。
検査会社は買主に概要説明書を用いて説明し、保証や保険の内容に関する説明を受けます。
契約内容を確認し、書類に記名や押印をします。
保険法人の調査員が現場検査しますが、検査会社が登録建築士事務所で既存住宅状況の調査技術の資格を有している方が検査した場合は検査不要です。
検査会社は買主のもとへ保証書が交付されるでしょう。
現場検査で適合とみなされると保険証券が発行されて、手続きが終了となります。

保険金や保険期間はどのくらいか

宅建業者型と異なり、保険期間は引き渡し日から1年間、2年間、5年間と多岐にわたります。
商品によって保険期間が異なりますから、お客様の望む保険プランにあわせて選ぶと良いでしょう。
物件の引き渡しまでに検査に適合しなかったときは、検査が適合とみなされた日からで考えます。
保険金の限度額は500万円か1,000万円のいずれかとなります。
保険金の支払い対象となる費用は宅建業者と同じく、修繕費用や調査費用、仮住まい・転居費用が対象です。

まとめ

既存住宅売買瑕疵保険では加入前に中古住宅に瑕疵がないか検査しますので、建物の基本性能が保証され、安心して物件を購入できます。
保険加入にあたって、基本的には物件の引き渡し前に申請手続きをしましょう。
なお、売主が個人の場合、引き渡し前に検査に受けられなくても加入できる場合があるでしょう。