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自己破産したら不動産はどうなるのか?不動産売却のタイミングについて解説

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自己破産したら不動産はどうなるのか?不動産売却のタイミングについて解説

自己破産したら不動産はどうなるのか?不動産売却のタイミングについて解説

自己破産をしたとき、お持ちの不動産を少しでも高く売却して責務を減らしたいと考えるのが一般的です。
不動産を売却することで多額の収益が見込めるため、自己破産における経済的負担を軽減できます。
少しでも売却益を増やすために、破産する前と後どのタイミングで売却するのが良いのでしょうか。

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自己破産をしたときの不動産売却のタイミング

自己破産をしたときの不動産売却のタイミング

売却するタイミングとしてのパターンは大きく分けて自己破産後か自己破産前かの2パターンあります。
はじめに破産後に売却をおこなうパターンについて見ていきましょう。

裁判所によって選任された破産管財人が不動産売却をおこなう

自己破産をする際に、破産者が住宅ローンの残債より高額な不動産などがあると管財事件として扱われます。
管財事件となると、裁判所が選出した破産管財人によって調査され売却、売却益を責務者に配当し責務履行をおこなっていく流れです。
破産管財人は破産財団が保有している資金を使い債権者への配当をおこなうために、できる限り高い金額で不動産を売却できるように動くのが一般的です。

破産管財人が選任されず自分自身で売却をおこなう

不動産の価値によって、所有する資産が低いと管財事件として取り扱われない可能性もあるため、この場合自分自身で売却をおこなっていきます。
破産法では裁判所が破産財団をもって破産手続きの費用を支弁するのに不足と認めると判断した場合、自己破産の手続きを始めるのと同時に同時廃止事件として扱われるケースがあります。
個人で手続きをおこなう場合は、この同時廃止事件が一般的で、裁判所で免責を許可するかの免責審尋によって免責が許可されると、破産開始と同時に手続きの完了です。
この同時廃止事件に関しては、要件のひとつに不動産などの高額財産を所有していないことがありますが、所有する不動産がオーバーローン不動産の場合は扱われる場合があります。

不動産売却は自分自身でおこなう

破産前の不動産売却であれば、所有する財産の処分は基本的には自由におこなえるため、自分自身で売却することも可能になります。
不動産を所有したまま破産の手続きをはじめると予納金が数十万単位で発生し、経済負担も多いことから、あらかじめ不動産を売却することで管財事件に持ち込まないようにすることが可能です。

自己破産前に不動産売却をするメリット

自己破産前に不動産売却をするメリット

上述で破産時の不動産売却のタイミングについてありましたが、破産前と後では破産前のほうがメリットが多いと言えるでしょう。

高値で売却できる可能性がある

不動産売却をする際、仲介手数料や印紙税、測量費用などの費用が掛かってきますが、自分自身で売却することで、これらの諸費用を含めた金額で売却することができます。
また、自己破産後の売却の場合は競売にかけられるため、最低限の値段設定になってしまう一方、破産前なら市場価値で不動産を売却することができます。

費用の捻出ができる

任意売却をすることで債権者との交渉次第では、引っ越し費用を支給してくれる可能性があります。
他にも、自己破産をする際、弁護士費用などのお金がかかってくるため、前もって不動産を売却することで、必要な費用を捻出することが可能です。

自己破産後に現金が手元に残る

不動産を売却することで手持ちに資金が残るため、自己破産後に生活を立て直す資金を用意できます。
民事執行法第131条において、差押禁止動産というものが設定されており、破産者が最低限の生活に必要な動産の保有を認められているため、差し押さえの対象外となる動産があります。
主な該当動産は、生活に必要な衣類や寝具、家具や台所用品、仕事に必要なものや学校用品、標準的な生活を送るために必要な2か月分の生計費などです。
金銭は、標準的な世帯の二月間の必要生計費を勘定して政令で定める額の金銭と定められており、具体的には、2か月で66万円が必要生計費と決められています。
これに加え差し押さえの対象外になる自由財産は、破産法第34条民事執行法131条第3号に規定する額に2分の3を乗じた額の金額と定められており、66万円に2分の3を乗じると99万円となります。
つまり、自己破産をしても99万円の自己資金の所持は認められているというわけです。
ただ、自己破産前の不動産売却は財産隠しに問われる可能性があるため注意が必要です。

自己破産前の不動産売却はローン返済の有無によって売却方法が変わる

自己破産前の不動産売却はローン返済の有無によって売却方法が変わる

自己破産前に不動産売却をおこなう際、ローンが完済されているかそうでないかによって売却方法がかわってくるため、こちらもしっかりと確認しておきましょう。

ローンを完済していれば通常の不動産売却

まず、ローンが完済されていれば抵当権なども設定されていないため、売却前に金融機関などへの相談が必要なくなります。
不動産会社と直接媒介契約を結び、通常の不動産売却の流れで、販売活動をおこなっていきます。
媒介契約を結んだあと市場価格を参考に不動産の売り出し価格を決めていき、売り出し価格が決まったら、HPや広告などで集客をおこない売買活動をしていくという流れです。
購入希望者が現れたら、内覧をおこない売却交渉、売買契約、引き渡しとなります。
この時、自己破産に関する書類などは売却益を債務履行する時に使用するためしっかり保管しておきましょう。

ローン返済が終わっていない場合は任意売却

ローンが完済していない場合は任意売却によって不動産を売却することになります。
任意売却とはローンの返済が難しくなった場合において、不動産の売却を金融機関に合意を得ておこなっていく方法です。
ローン返済が滞ると不動産は裁判所の許可により抵当権を設定してる抵当権者に差し押さえられてしまい、抵当権者である金融機関は、残額の支払いを求めてきます。
一括で支払うことは難しいことから、申出があった場合は差し押さえや競売よりも高く売却できる任意売却に同意するのが一般的です。
売却代金がローン残債より少ない場合、抵当権が抹消されないので、任意売却するためには必ずローンを借りている金融機関に合意をしてもらう必要があります。
任意売却の流れは、通常の不動産売却とさほど変わりません。
金融機関との交渉次第では引っ越し費用を売却代金から負担できるため、金銭面でも負担軽減につながります。

任意売却の注意点

任意売却をする場合は必ず注意しなくてはならないことがあります。
まずは、債権者である金融機関に必ず合意を得てから売却しましょう。
任意売却は金融機関の合意があって初めて成立する売却方法となり、金融機関への返済が最優先となることを念頭に入れておきましょう。
他に、財産隠しに問われないよう注意が必要です。
財産隠しではないということを証明するためには、不動産鑑定や不動産会社の査定書を取得し適正な売却であることを証明できる資料の用意が必要です。
注意しなくてはならないことは財産隠しだけでなく、詐欺破産罪にも問われないよう注意しなくてはなりません。
これは自己破産に関する詐欺で、債権者を侵害する目的で不正に財産を処分し返済を免れるようなことをしたときに適用されます。
詐欺破産罪に問われないように慎重に対応する必要があります。

まとめ

自己破産したときの不動産売却はどうなるのか、売るタイミングについてご説明いたしました。
結論を言うと売るタイミングは、破産前をおすすめいたします。
破産前と後では、手続きやかかってくる費用がかわりますが、金銭面を考えると破産前のほうがメリットが多いのではないでしょうか。

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