法人が事業資金として融資を受ける際や、事業者が所有している不動産に根抵当権がついているケースがあるでしょう。
馴染みのない言葉と感じるお客様も多いですから、どのような権利なのかを理解しておく必要があるでしょう。
今回は根抵当権がある物件を相続した方に向けて、そもそも根抵当権とは何か、相続の際に権利をそのまま引き継ぐ方法や抹消方法をご説明します。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産相続でよく耳にする根抵当権とは
建物の購入や融資を受けた経験があれば、抵当権は馴染みがあるでしょう。
抵当権と根抵当権は似て非なる言葉のため、それぞれの定義や違いを理解しているのが大切です。
両者の定義を確認しながら、どのような部分が異なるのかを解説していきます。
根抵当権と抵当権の違い
抵当権とは、住宅ローンを利用するときに不動産に設定する権利です。
もしローンが返済できなくなったときは、債権者である銀行が差し押さえして、競売にかけた際の売却代金から優先的に弁済できる制度です。
ローンの返済が終わると抵当権が消失されるため、新たに融資を受けたいときは抵当権設定登記が必要となります。
また、抵当権には債権者が債権を他の方に譲渡すると、自動的に債権者に移る随伴性があります。
一方で根抵当権とは、物件の担保価値を計算して貸し出しできる上限額を定めることで、上限額に達するまで何度でも借り入れや返済ができる権利です。
根抵当権は抵当権と異なり、ローンを完済しても権利が消失しないのが特徴です。
したがって、企業や経営者などの事業者が資金調達で何度も融資を受けるために、事業者が所有している不動産に権利を設定する場合が多くあります。
メリットとして、何度も登記する必要がなく、登記する手間や費用を抑えられます。
さらに、随伴性がないため債権者が別の方に移っても権利がすぐに行使されることはないでしょう。
根抵当権の相続は急ぐ必要がある理由
根抵当権のある不動産は相続するかどうか急いで決める必要があるでしょう。
被相続人が死亡したと分かった日から6か月以内に登記の手続きをしなければ、根抵当権としての効果が失われてしまうからです。
効力がなくなると通常の抵当権として扱われ、何度も借り入れできなくなるため、根抵当権の恩恵が受けられなくなります。
引き続き利用するためには、期限までに登記しましょう。
ところで、相続では借り入れ額の返済を引き継ぐ可能性もあるため、相続放棄したいと考えるお客様もいるでしょう。
放棄する際の注意点として、開始から3か月以内に放棄を申述しなければならないと定められています。
このようにさまざまな手続きに対して期限が設けられていますから、相続前に不動産をどうすべきか考えておく必要があります。
根抵当権がある状態でそのまま不動産相続する方法
事業者向けの権利とお伝えしましたが、事業を継続して何度も資金が借り入れできるように権利をそのままにしたいと考えるお客様もいるでしょう。
しかし、どのような手続きをすれば良いのかわからないというお客様の声も多いです。
不動産の根抵当権をそのまま維持する方法を解説していきます。
権利を維持するための一連の流れ
権利を設定した金融機関に連絡を取り、登記にあたって必要な書類を用意してもらうよう依頼します。
登記識別情報と不動産所有者の印鑑証明書、権利の設定に関する契約書・資格証明書が必要な書類となります。
個人か法人かで書類の種類が変わりますので、金融機関に連絡する際にその旨を伝える必要があるでしょう。
書類の用意ができましたら、根抵当権の相続に関する登記です。
はじめに、これまで不動産を所有していた方が事故や病気などで他界し、所有者が変更になった場合の相続登記をします。
登記する際には、遺産分割協議にてどなたが物件を所有するかを決める必要があります。
もし意見がまとまらないときは、相続人全員による共有登記として手続きを進めるべきでしょう。
次に債務者を変更する債務者変更登記です。
注意点として、根抵当権の債務者変更登記では特定の方を債務者として選択できないため、1度は相続人全員を債務者とする登記の申請が必要となります。
最後に事業を引き継ぐ方を債務者とする指定債務者合意の登記となります。
金融機関と指定された債務者間で債務を担保するでしょう。
登記に必要な費用
権利のある不動産を所有すると、登録免許税が課されます。
登録免許税は抵当権の登記よりも高く、貸し出しできる上限額に対して0.4%乗じた値となります。
つまり、上限額を高く設定すると貸し出しできる金額が高くなる分、納税による経済的負担がかかる恐れがあるでしょう。
登録免許税は軽減措置もないため注意が必要です。
さらに、登記の手続きを軽減するために専門家である司法書士へ依頼するお客様もいます。
司法書士に依頼するときは、それぞれの登記に対して手数料がかかります。
所有権移転登記は3〜5万円、その他の変更登記葉1〜3万円が相場です。
相続した不動産の根抵当権を抹消する手続きとは
根抵当権をそのままにする方法をご紹介しましたが、事業を継続する予定がない方や物件を引き継いだ後に売却を考えている方でしたら、権利を残すことのメリットはないでしょう。
なかでも権利を残したままの売却は通常の物件よりも売るのが難しい傾向です。
権利を維持する必要がないときの手続きを詳しく述べます。
相続放棄する方法
相続放棄とは相続の財産となる不動産の権利と義務をすべて引き継がずに放棄する手続きとなります。
放棄するケースとしては、資産と負債を比べた際に、負債が資産を上回る場合であります。
負債が多ければ、財産を引き継いだ後に遺産よりも高額な借金を返済しなければならないので、経済的負担がかかるとして放棄を検討する方が多いです。
家庭裁判所にて放棄する旨を申し出て、放棄に関する申述書や戸籍謄本などの必要書類を提出すると申請完了です。
放棄する際は期限内に手続きをしなければなりません。
ただし、負債に関する調査や申請時に必要な書類が用意できないなどが要因で手続きに間に合わないときは、期限前に家庭裁判所にて期間伸長の申請をしましょう。
3か月を過ぎた後の放棄は原則認められませんから、期限に余裕を持って家庭裁判所へ申請したほうが良いでしょう。
放棄をしたあとの撤回もできませんので注意が必要です。
根抵当権の抹消をおこなう
債務が残っているのか、残っていないのかで手続きが異なります。
もし、根抵当権で担保された債務が残っていないときは抹消登記できます。
注意点として、権利を設定した金融機関にとっては抵当権よりも取引額が大きく、権利をなくすことに反対する可能性もあるでしょう。
登記に必要な書類のうち、金融機関が用意する書類がありますので、必ず金融機関からの同意が必要です。
金融機関から郵送された書類とともに、登記申請書と資格証明書、司法書士に委任する場合は委任状を用意して、不動産を管轄している法務局へ提出しましょう。
もし債務が残っていた際は不動産を売り払い、返済を終えてから抵当権抹消の登記をするか、元本確定するかの2択となります。
元本確定では上限額まで借り入れや返済を終了し、終了した時点で抵当権と同様の扱いとなるでしょう。
まとめ
根抵当権は上限額に達するまで繰り返し借り入れや返済ができるため、何度も登記する手間や費用を抑えられます。
相続後もそのまま権利を維持する際は、所有者変更登記や債務者変更登記、指定債務者合意の登記が必要となります。
権利を抹消する際は抹消登記や元本確定する方法があるでしょう。
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