つなぎ融資とは？住宅ローンとの違いやメリット・デメリットについて解説

マイホームの購入には一般的に住宅ローンが利用されますが、実はもう1つつなぎ融資というものがあります。
マイホームは多額の資金が必要で、多くの方はそれを住宅ローンによってまかないますが、実際は住宅完成前にその大半を占める資金が必要となります。
ではこのときに利用できるつなぎ融資とはどのようなものなのか、必要になるケースとメリットなどについてご紹介していきます。

住宅ローン融資が実行前のつなぎ融資とはなにか？

マイホームの購入には、建売住宅など土地と建物がセットになっている場合を除き、まずは土地を買うところからスタートするのが一般的です。
不動産購入には多額の資金が必要となり、ほとんどの方は銀行からの融資によってその資金をまかなうわけですが、これには住宅ローンのほかにつなぎ融資というものがあります。
通常は住宅ローンの審査がとおり、その融資が実行されるのは住宅完成後となり、実行前の段階で発生する土地代金や着工金の支払いは深刻な問題と言えます。
また住み替えの場合は旧居の売却代金を新居の購入に充てるのが一般的ですが、その旧居の売却が遅れ、新居購入のほうが早い場合にもとりあえずの資金不足が心配されるわけです。
つなぎ融資とはこういった一時的な資金不足を解消するための融資のことで、住宅ローンとは別で扱われることになり、短期間ではありますがローンを二重で組むことになります。
このつなぎ融資は一時金としての性質を持ち、また用途も住宅などの建築資金や土地の取得費用など不動産購入に関してのみ利用できるものです。
特徴としてはまず、金利が割高になることで、その理由としては借入限度額が低く借入期間も短いため利益確保には高金利にならざるを得ないということです。
次に当然のことながら申し込みに際して手数料が必要となり、住宅ローン申し込みの手数料もここに重なってくるため、十分な準備をしておきましょう。
つなぎ融資の使用用途としては主に土地の購入代金、工事の着工金、そして棟上げ時の上棟金などがあり、住宅が建築過程でこれらの支払いが発生します。
そして返済についてですが、分割ではなく元金の一括返済が基本となり、住宅ローンと支払い方法が異なりますので注意が必要です。
最後に借り入れから返済までの流れをみていきますが、通常のローンと同様に申し込み後の審査、そして土地の購入と住宅建設の依頼と続いていきます。
その後着工金を支払うことで工事がスタートし、上棟時に上棟金の支払い、住宅完成時の残金精算でつなぎ融資の役割が終わるという流れです。

つなぎ融資が必要なケースとは

ではこのつなぎ融資が必要となるケースにはどういったものがあるのか、そしていつ何に対して必要なのかをあらかじめ確認しておきましょう。
まず家を建てる前の段階として、その基盤ともなる土地の購入時にまとまった資金が必要となり、ここでつなぎ融資が実行されます。
ただこの際、その土地の購入代金の5～20％ほどの範囲内で手付金を支払うよう求められることがあり、ここでは自己資金が必要になりますので準備しておきましょう。
次にそこに注文住宅を建てる場合、その建物工事請負契約が締結されたときに着工金の支払いが発生し、その金額は住宅価格の約30％とみておいてください。
この着工の前に、地元の神社の神主を呼んで地鎮祭をおこなうのであれば、着工金とは別にその費用が発生しますが、住宅メーカーによっては着工金に含まれることもあります。
また工事の一区切りとして上棟があり、これは柱や梁といった建物の構造部分が完成し、もっとも高いところに屋根を支えるための棟木が取り付けられることを言います。
この上棟の際に上棟金または中間金とも言いますが、これが発生し、その金額は着工金と同じ割合の30％が一般的で、この時点で全体の60%を支払うことになるわけです。
このように注文住宅を建てる際は、着工金などその建物工事請負代金を分割で支払うことになり、これを自己資金で準備できる方は少なく通常はつなぎ融資でまかなうのです。
その後建物が完成した時点で、この建物を担保に住宅ローンの融資がなされ、それまで借りていた額を基本的には一括で支払い、住宅ローン一本になっていきます。
次のケースとしては中古物件をリノベーションするというもので、これは住みやすくするという目的のほかに、住宅ローンの審査項目にある一定の要件を満たす目的もあります。
このとき注文住宅のケースと同じように、着工金と中間金が途中で発生しますので、こちらも多額の資金が必要で自己資金が用意できない場合に利用ができます。
また建物完成時に住宅ローンへ融資が一本化されるのですが、このとき融資実行日を勘違いしていて融資が間に合わないといったケースでもこのつなぎ融資は利用可能です。

つなぎ融資のメリットとデメリットについて

住宅ローンはたとえば分譲マンションや建売住宅であれば、すでに住宅が完成した状態で購入できるため、それを担保に契約ができます。
しかし注文住宅であれば、まず土地を購入しその後住宅の建築と進んでいくため、審査はできますが融資の実行ができない状態にあるわけです。
そして、そこには工事の着工金や上棟金など建築途中に支払う費用が発生し、しかも大きな金額となるため一般的には自己資金で用意はできません。
この問題を解決するのがつなぎ融資で、十分な自己資金を用意する必要なく住宅を建てられるというのがもっとも大きなメリットでしょう。
メリットの2つめとしては新居に移る前の仮住まいを探さなくて良いというもので、旧居に住みながら新居の完成を待つことができます。
たとえば旧居の売却代金で新居の購入を考えているのであれば、売却後にいったん仮住まいに移り、新居完成後はさらに仮住まいから新居への引っ越しをしなければいけません。
もちろん仮住まいに移る際は、引っ越し代金や礼金などが必要ですし、そこに住んでいる間は家賃も発生しますので、その負担がなくなるのもメリットとしては大きいものです。
このように先に新居を買う買い先行型での借り入れや、賃貸物件から新たに新居の購入の場合にこのつなぎ融資はとくに役立つものですので、検討してみてください。
ただメリットだけでなくデメリットもいくつかありご紹介していきますが、それらもしっかりと把握し、そのバランスを考えたうえで上手に利用しましょう。
デメリットの1つめとしては金利が高めに設定されているということで、一般的な住宅ローンが0.5～1.5％の金利に対し、つなぎ融資は2.5～4.0％となります。
住宅が建つ前の利用できる融資ということで、金融機関からすれば無担保での貸出となるため、このリスクを含めて高めの金利となっているのです。
次に取り扱う金融機関が少ないという点で、そのため住宅ローンのように多彩な商品を比較検討できず、限られた条件のなかから選ばなければいけません。
また短期間の融資でありながら手数料のほかにも保証料がかかるというデメリットもあり、その費用として30～40万円をみておく必要があります。
最後に住宅ローンであれば住宅ローン控除が適用されますが、つなぎ融資は完成前に利用するものですので、控除の適用は受けられません。

まとめ

注文住宅を建てるときにはその住宅が完成する前の段階で大きな費用が必要となり、その資金をいかに準備するのかがさしあたっての問題と言えます。
つなぎ融資で一時的な資金不足は解消できますが、その後に住宅ローンの返済が続いていくことを忘れず、入念な返済計画を立てることがまず重要であることを認識しましょう。