入院中に不動産売却をするには？所有者や状況によるそれぞれの方法

不動産売却を検討している方が、もし入院することになったとき、不動産の売却自体はその期間だけ休止状態になるのでしょうか。
また売却の話が進んでいるときに入院ということになった場合、契約を結ぶことができるのかといった不安もあることでしょう。
こうした不安や疑問について、それを解消するための方法について、所有者の状態別にまとめてみましたのでご覧ください。

自分が入院中での不動産売却の方法

不動産売却を検討していても、その最中にもし自分が病気やけがなどで入院することになれば、その不動産はどういった方法で売却すれば良いのでしょうか。
不動産の売買契約は、法律でその締結場所をとくに決められていることはないため、基本的には両者の同意さえあればどこであっても契約はできます。
つまり1つめの方法としては、買主や不動産仲介業者に同意をもらったうえで、入院中の病院にきてもらい、売買契約を結ぶというものがあります。
もし契約場所が仲介してくれる不動産会社など、すでに決まっている場合はその不動産仲介業者をとおして買主にその旨を伝え、契約場所を変えてもらってください。
2つめは持ち回り契約というもので、これは契約書を持ちまわって不動産の売買契約を締結するというもので、不動産仲介業者がおこなってくれます。
通常は所有者や買主、不動産仲介業者など契約当事者が一同に会しそこで署名と捺印がおこなわれますが、病院の中で3者が揃うのは難しい場合もあります。
また買主が遠方の方であったり、仕事などの都合により日程が合わなかったりすれば、各々が別の場所で署名・捺印することでも契約は成り立つわけです。
この持ち回りでの署名・捺印は売主と買主どちらが先でもどちらでも構いませんが、手付金の発生に伴う預かり証の発行など手続きでの順番があれば、それにしたがってください。
3つめには代理人を立てるといった方法があり、売主の体力的な問題や入院環境の問題などで、自分が直接契約に携われない場合に有効なものです。
代理人による契約の流れとしては、まず委任状を用意することで、これは不動産売却を代理人に委任するという意思を書面に記したものです。
この委任状に記されているのは、委任の意思のほかにその不動産の情報、売却に際しての価格や引き渡し予定日、有効期限などとなります。
4つ目の方法は名義変更をするというもので、子や孫にその不動産の名義を変更したうえで、新たに所有者となった子や孫が売却するわけです。
この名義変更にはさらにもう2つに分けられ、まずは無償で譲るものでこれは贈与として扱われるため、その額によっては贈与された側に贈与税が課せられます。
次に子や孫に自分が所有する不動産を売却するというもので、これにより名義は変更されますが、売った側に譲渡所得税がかかることもあります。

所有者である親が入院中の場合の不動産売却方法

不動産所有者が入院中の親であるケースでは、その不動産はどういった方法によって売却できるのか、この場合相続の問題も含んでいますので慎重に対処する必要があります。
まずは子が代理人となる方法で、これは親子の間柄と言うことで親としてももっとも信頼できる相手で、安心して取引ができることでしょう。
ただいくら信頼できる代理人であっても、契約には通常どおり委任状が必要で、ほかにも親と自分の印鑑登録証明書と自分の実印を準備しなければいけません。
次の方法としてこちらも名義変更による売却があり、親から子へ不動産の名義変更をおこない、最終的にその子が不動産を売ることになります。
この場合、親が売買契約に関わるのは名義変更時だけとなり、精神的にも肉体的にも親の負担がもっとも少ないものと言え、入院中のケースでは最適とも言える方法でしょう。
この親から子への不動産の名義変更についてですが、子がその不動産を買い取るケースと、親から無償で譲り受けるケースとがあります。
まず親が所有する不動産を子が買い取り、その後名義変更するというケースですが、その後の売却においてその価格や時期などを自分のペースでおこなえるのがメリットです。
譲り受けるというケースは、子としてはまとまった購入資金を用意する必要がないというメリットがある反面、あらたに贈与税の問題が関わってきます。
この贈与税はその1年間において110万円を超えた部分に対して課税されますが、その税率は10～55％となり、額によっては大きな負担を強いられることになるわけです。
しかしこの贈与税には特例が設けられていて、それを相続時精算課税制度と言い、贈与時に課税をしない代わりに、その後の相続時に相続税として税金を課すといったものです。
最終的には税金を支払わなければいけませんが、その支払いを先延ばしできるという点で、資金の用意がすぐにできない場合には有効な方法と言えます。
また名義変更をしてその不動産を売却する場合、もしほかに相続人がいればトラブルとなることもありますので、事前に話合いをして全員が納得のうえでの売却をしましょう。

所有者が認知症の場合の不動産売却はどうなるのか

不動産所有者が入院中でも、他者と意思疎通できる状態であれば売買契約上問題はないのですが、所有者が他者とコミュニケーションが取れない状態ならどうなるのでしょう。
たとえば所有者が障害を持っていたり認知症であったりした場合は、他人に自分の意思を伝えられませんし、判断能力ですら十分でないことも考えられます。
こういったときに利用できる制度として成年後見制度があり、これは認知症などで物事の判断ができにくい方を法律の立場から支援・保護するものです。
たとえば介護サービスの契約時や遺産相続、そして不動産売却などしっかりした判断能力が必要な場面において、選任された成年後見人が契約のサポートをおこなうのです。
この成年後見人は家族や親族のほかに、担当の弁護士や司法書士といった肉親以外の第三者にもその資格があり、家庭裁判所によって選ばれます。
ただこの成年後見人に選任されたからと言って、自由に不動産を売却して良いわけでなく、所有者本人のためにおこなう場合にのみ、売買契約が許可されます。
成年後見制度は2つの種類があり、まず1つめの法定後見制度は、すでに認知症を発症するなどして十分な判断能力がないときに、後見人の選任の申立てをおこなうものです。
2つめは任意後見制度で、こちらはまだ判断能力が十分あるときに、将来認知症になったときのことを考えあらかじめ後見人を選んでおくといったものです。
このどちらも後見人選びは裁判所がおこないますが、任意後見制度の場合でも最終的にはその裁判所の判断にゆだねることになり、選んだ人以外が後見人になることもあります。
この制度を利用するには裁判所に申立てをおこなうことになり、その手続きに必要なものとしてまずは申立書とその手数料が必要となります。
ほかにも戸籍謄本・貢献登記事項証明書、売主の診断書と財産目録の提出が求められることもあり、自分で揃えるのが難しいのであれば弁護士に依頼するのも良いでしょう。

まとめ

不動産の所有者が入院中であっても基本的には不動産売却は可能ですが、その状況によって売却方法は変わってきます。
不動産の売却は専門的な知識を必要としますので、とくに売主が入院しているのであれば、契約をスムーズに運ぶためにも弁護士や不動産会社への相談をおすすめします。