親が所有する不動産を相続する予定のある方にとって、そこで発生する税金は悩ましいものと言えます。
どういった税が課せられ、どのくらい支払えば良いのか、当事者でありながら意外と知らないものです。
では遺産を受け継ぐ際にかかってくる税金の種類やその計算方法、そして知っておきたい節税対策などについてまとめてみましたのでご覧ください。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産を相続する際に発生する2種類の税金について
土地や建物といった不動産を相続する場合、主に2つの税金が課せられることになりますが、まずその1つめとして登録免許税についてご説明していきましょう。
不動産を受け継ぐ際はその所有権を移転させ、登記をおこなう必要があり、そのときそれを受け継ぐ方は登録免許税を支払うことになります。
この登記は登記簿にその情報がまとめられていて、表題部には住所や面積などの基本情報、権利部には権利関係について記録されています。
土地や建物を登記することで、所有者はその所有権を第三者に対して法的に主張できるため、登記は不動産を守るためには欠かせない手続きなのです。
登記には所有権保存登記や抵当権設定登記などいくつかの種類があり、相続に関してはその所有権を移転させるための所有権移転登記があります。
また本来は土地と建物の登記簿を別々にしますが、分譲マンションの場合は土地と建物を分離できないため、建物の登記簿に登記されます。
登録免許税の納税方法は基本的に現金となり、オンラインでの申請であれば電子納付、登録免許税が3万円以下であれば収入印紙での納付も可能です。
不動産を受け継ぐ際に支払う税金として2つめに相続税があり、これは亡くなった親などから受け継いだ不動産や金銭に対して課せられる税金のことです。
もちろんその受け継いだ財産の資産価値が大きいほど納税額も大きくなり、そのご家庭の経済状況による格差もなるべく小さくなるように機能します。
この税金は基礎控除額を超えた場合に相続人全員に支払いの義務が発生し、その範囲や遺産分割の法定相続分に関しては民法で定められています。
ではその範囲ですが、まずは亡くなった方の配偶者、それ以外は死亡した方の子どもが第1順位、父母・祖父母が第2順位、そして第3順位が兄弟姉妹です。
配偶者と子どもが遺産を引き継ぐケースでは両者が2分の1ずつ、配偶者と父母・祖父母の場合は配偶者が3分の2で残りが父母・祖父母となります。
また法定相続分としては、配偶者と兄弟姉妹の場合は、配偶者が4分の3を受け継ぎ、兄弟姉妹が4分の1を受け継ぐというのが基本です。
法定相続分は相続人間で遺産の分割の合意ができないときに用いられる法的な持分の割合のことですが、必ずそれに従わなければいけないということではありません。
相続税の納付は、登録免許税と同様に原則的に現金で一括払いとなり、さらに自身で税額計算をして納付書を作成する必要があります。
不動産の相続で発生する税金の計算方法について
遺産を受け継ぐ際は登記手続きによる名義変更をおこないますが、登記申請書や亡くなった方の戸籍謄本といった書類の提出とともに登録免許税を納付します。
もしこの登録免許税を納付しなかった場合は、登記申請が却下され名義の変更ができなくなり、遺産を受け継げない状況になってしまうのです。
ではまずこの登録免許税の額ですが、計算方法としては課税価格、つまり受け継いだ遺産の価格に税率0.4%をかけ、100円未満は切り捨てて算出したものです。
そして課税価格については固定資産評価証明書に記載されている額を用いて、そこから1,000円未満を切り捨てたものとなります。
固定資産評価証明書は固定資産課税台帳に載っているもので、登記のときにはこの書類の添付を求められるため各自治体で発行してもらいましょう。
このようにして算出される登録免許税ですが、平成30年4月1日から令和4年3月31日までの登記申請分に限って、特定の条件を満たすことで免除されることになりました。
その条件としては対象が土地であること、二次相続であること、そして申請書に租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税と記載することです。
次に相続税の計算方法ですがもっとも重要なポイントとしては基礎控除額を差し引くということで、これにより税金が発生しないケースもあります。
基礎控除額の計算方法は、3,000万円+600万円×相続人の人数の式で算出でき、この額を超えた場合にのみ、税金が課される仕組みになっています。
つまり遺産を受け継ぐ人数が3名のケースでは3,000万円に600万円×3名の1,800万円を加算した計4,800万円となり、課税遺産総額がこれ以下であれば税金は発生しません。
そしてこの計算式で求められた額を、先述した法定相続分で按分し、それをさらに国税庁の速算表と照らし合わせることで各人それぞれの税額が算出されます。
その後個々に算出された税額を合算して総額を求めたのち、今度はそれを実際の相続分で按分し、さらに各種税額控除をして最終的な税額が決まるという流れです。
不動産相続時に発生する税金の節税対策について
相続税は遺産の額が大きいほどその額も比例して大きくなり、それを受け継ぐ遺族にとって経済的に大きな負担となることがあります。
生前贈与とは存命中に所有する資産を無償で他者へ贈与することで、これにより課税対象となる遺産の価額が減り、節税効果が表れるわけです。
ただ注意点として、現金の手渡しなど税務署に贈与と認められないケースもありますので、贈与契約書の作成や銀行振り込みでの贈与をおこなうようにしてください。
次に特例制度を利用するという方法で、1つめには住宅資金贈与制度があり、これは住宅の購入資金として贈与された場合、最大1,310万円まで非課税となるものです。
住み替えを考えている方にはとくに注目の制度であり、住宅の購入資金という条件を満たし、そのうえ使用用途の制限の範囲内で利用すれば贈与税の節税対策となるでしょう。
2つめとしては配偶者贈与制度で、居住を目的とした不動産の購入資金として贈与すれば、最大2,000万円まで非課税枠が設けられているという制度です。
特徴としては配偶者だけが利用できることで、条件としては婚姻期間が20年以上であることで、一生のうちで1度だけの適用となります。
3つめは相次相続控除で、これは短期間で相次いで相続が発生した場合の税金の支払いを軽減するために設けられた特例のことです。
条件としては二次相続人であることと、最初の相続から10年以内に再びその遺産を受け継ぐことになった場合であることで、一定額の税金が控除されます。
また同じ不動産であっても賃貸物件であれば、その評価額は約30%低減されるため節税効果があり、税金対策として賃貸経営をおこなうのも良いでしょう。
ほかにも生命保険へ加入することで、その相続人1人に対して500万円までの保険金が非課税となりますので、その人数に合わせた保険に加入するという方法もあります。
まとめ
ご先祖から代々受け継いできた資産は大切に守っていかなければいけませんが、そこには税金というものが発生してしまいます。
しかしその税金の支払いが負担となるのは事実で、それによって遺産を維持できるかどうかも変わってきます。
ご紹介したような、法に則った節税対策をしっかりして大切な不動産を守っていきましょう。
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