越境とは？不動産売却を目指す物件が越境しているときの注意点と売却方法

保有する不動産売却を考えたとき、隣接する家に対して越境している物件は売れにくいと聞いて、くわしく知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、越境とは何か、どのようなトラブルが起きるかについてお伝えします。
あわせて、越境している物件を売却するときの注意点と売却方法も解説しますので、参考になさってください。

不動産売却するときに問題になる越境とは？

越境とは、隣接する敷地境界線よりも、建物やその付属物が入り込んでしまっている状況を言います。
隣地の持ち主は、所有権侵害の被害を受けていることになり、将来的にトラブルに発展する可能性があると認識することが重要です。

隣接する土地へ何が越境するのか？

庭や生垣に植えている樹木の枝葉や根の他、塀、建物の屋根や出窓にくわえて地中の給排水設備などです。
樹木の枝や葉が敷地外へ出ているときは目視で確認できるため、剪定するなどすぐに対応できます。
しかし、根は隣地に影響を与えることが表面上はわからないため、気づかずにそのままになってしまいがちです。
同様に、塀や屋根はすぐに隣地への入り込みを把握してなんらかの対応もできますが、給排水管は掘り返してみなければわかりません。
通常の生活をしているときは問題になりませんが、不動産売却や建て替えるときは解決しなければならず、対応に苦慮することになります。

越境してしまう理由は？

庭や生垣の樹木は自然に生育することが理由のため、枝や葉は剪定できますが、根の生育まではとめることができず、敷地境界線を地中から侵入していきます。
塀の場合、以前は敷地境界線として設置したいきさつがあり、設置した方がお亡くなりになると、認識の違いが表面化することが理由です。
塀の中心線が敷地境界線上にあっても、隣の家にすれば自分の家に塀の幅の半分は敷地に入り込んでいることになります。
とはいえ、塀を取り壊して敷地内に再設置すると、設置していた人は今までより敷地が減ってしまうため納得できません。
屋根や出窓が隣に入り込むのは、建設するときに隣に家がなかった頃に張り出して造作したところに、あとから隣家を建設したことが理由です。

越境した物件の売却によって起きるトラブルとは？

売却の条件に越境問題の解消があると、建物の取り壊しや建て替えなどの大規模工事をおこなわない限り売却できません。
今は境界線を気にしていなくても、持ち主が変わると態度を変える隣家もいるため、将来的にトラブルが起きる要因となります。
また、隣家を購入した第三者が、塀や建物の入り込みを嫌ってトラブルに発展する可能性があります。

不動産売却を目指そう！越境しているときの注意点

敷地境界線をまたいで樹木や屋根が入り込んでいると、将来、どのようなトラブルになるのか、注意点を把握していないと対策ができません。
そこで、発生する可能性が高いトラブルや注意点をご紹介します。
所有する物件がはみ出しているときだけでなく、隣接する家からはみ出しを受けている物件を売却するときにも当てはまる注意点です。

境界確定していないことによるリスクとは？

不動産売却では、売買契約を締結したあとの確定測量の結果が契約内容と異なった場合は、契約不適合責任の対象として契約解除になりかねません。
隣家との境界線に関するトラブルなど、購入したあとに問題が生じる可能性がある場合、売主は購入を希望する方に事前にご説明しなければなりません。
しかし、敷地境界線を明確にしていない、または建物や設備が境界線をまたいだ状況にあることを把握していたのに知らせなかったときは、損害請求や契約解除の対象です。

地中の配管など簡単に解決できない場合は？

樹木の根や地中の給排水設備などは、自宅の取り壊しだけでなく、隣接する家も工事しなければならず、簡単に解決できません。
そこで、隣の家と敷地境界線の取り決めや境界線をまたいでいる範囲を特定した覚書を取り交わします。
その際、正確な図面を作成する、建て替えるときは必ず撤去するなど処理する条件もお互いが確認し、書面に記すことが重要です。
そのうえで、作成した覚書は、所有する建物や付属物がはみ出しているときも、はみ出しを受けているときも、双方の持ち主が変わっても有効であることも確認します。
当事者だけの覚書に対して不安に感じる場合は、法律関係の第三者に依頼して隣家と話し合い、必ず文書化することが重要です。

住宅ローンの審査を通過できない可能性が高くなる

住宅ローンの審査では、建物の構造や設備および土地が法令に適合していることが条件です。
したがって、隣接する家に塀や屋根が入り込んでいる、はみ出しを受けているなど、法令に適合していない物件は、購入を希望する方が住宅ローンを利用できなくなります。
売却までに時間がかかる他、売れ残りを回避するには、現金で一括購入できる金額まで値下げするしかありません。

越境していても不動産売却できる方法とは？

樹木や塀、建物の一部が隣家にはみ出している場合、撤去するなどして解消するのが理想ですが、大規模な工事になるため費用もかかります。
そこで、今のまま売却できる方法により、できるだけお金を使わず、短期間での問題解決を目指しましょう。

越境している不動産をそのまま売却する方法とは？

訳あり物件を専門に取り扱う不動産会社に依頼すると、隣家へのはみ出しなどを解消することもなく売却できます。
スピーディーな対応により、隣接する家との話し合いや覚書の作成作業も不要です。
販売活動に時間をかけたくない方や、隣接する家の方が遠くにお住まいなど話し合いが困難な方に向いています。
依頼する不動産会社を探すときは、全国展開している会社より、地元で活動している会社を選びましょう。
迅速でていねいな対応を心掛けることが多く、満足できる不動産売却が期待できます。

値下げも視野に入れる

購入を希望する方が住宅ローンを利用できないこともあり、周辺地域の相場よりも1割くらい安く売りだすと、短期間での売買契約成立も可能です。
訳あり物件を扱う不動産会社が見つからない地域の方は、値下げして売り出しましょう。
買いたたきが心配なときは、当初は地域の相場と同じ金額で売り出し、少し期間を置いてから値下げする方法が効果を発揮します。
ただし、訳あり物件を専門に取り扱う不動産会社に依頼するよりも、購入を希望する方が見つかるまでに時間がかかる方法です。

問題になっている土地を買い取る

多少、資金と時間に余裕があるときは、樹木や塀がはみ出している隣家を買い取ってから売却する方法も利用できます。
大規模工事よりも費用が少ないときに使える方法ですが、覚書を作成するための話し合いは必要ありません。
樹木の根や給排水設備など地中のはみ出しなど、自宅と隣接する家の両方を工事しなければならないときに使えます。
ご自身が買い取る以外に、隣に買い取ってもらうことも問題解決につながるため、覚書の話し合いの際、提案してみましょう。
また、隣家が家を売りたがっている、ご自身の家の買い取りを希望している場合も、積極的に声掛けをおこなって、早期の売買契約締結を目指します。

まとめ

不動産売却を目指す物件の樹木や塀、建物などが隣接する家に越境していると、相手の所有権を侵害していることになります。
そのままでは将来的に敷地境界線をめぐるトラブルが発生する可能性があり、売却は困難です。
スピーディーな不動産売却を希望する場合は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。