不動産売却にかかる仲介手数料とは？業務内容や上限金額・計算式を解説！

一見高額に思える不動産売却時の仲介手数料ですが、その費用に含まれる業務内容や金額を算出する計算式を見れば、適正かどうかを見極めることができます。
なぜこの金額が算出されるのか、どのような業務を任せているのか、安さだけで選ぶリスクや適正な料金設定について解説します。

不動産売却時の仲介手数料とは何のための費用？

不動産の売買や賃貸借契約などの際に、仲介業務をおこなった不動産会社に支払う費用がありますが、それはどのような業務に対しての費用か、支払いタイミングや支払い方法まで知っていますか？

仲介手数料を支払うことで依頼できる業務内容とは？

不動産売却にかかる仲介手数料とは、売主と買主の間で条件交渉や契約書作成などの業務をおこなう不動産会社に支払う費用のことです。
この費用に含まれる業務には、売却に関する適切なアドバイスや専用サイトへの掲載、購入希望者の応対や条件交渉から売買契約書作成など多岐にわたります。
何かの業務を1つ依頼するたびに料金が加算されるのではなく、売買に関するほぼすべての業務とそれにかかる経費が含まれており、売買が成立して初めて支払いが生じます。
思わぬ高額請求を受けてしまいそうなイメージを持つ方もいらっしゃいますが、仲介手数料には法律によってしっかりと上限金額が定められているので安心してください。
不動産売却における仲介手数料の金額は、宅地建物取引業者法第46条により、国土交通省の定める金額を超えてはならないとされています。
また、金額を算出する計算式は公衆の見やすい場所に提示しなければならないとも定められているので、不動産会社の事務所内を探してみると見つけられるでしょう。

支払うタイミングはいつ？支払い方法は選べる？

仲介手数料は、不動産の売買が正式に成立してから支払いが生じる成功報酬であるとご説明したとおり、支払いのタイミングは売買契約が完了したときとなります。
売買契約が完了したとき、物件の引き渡しのときと2回に分けられ、およそ半分ずつの金額をそれぞれ支払うのが一般的です。
ただし、支払いのタイミングや回数は不動産会社によって異なるケースもあるため、依頼される不動産会社に確認しましょう。
次に支払い方法ですが、これは現金払いが一般的で、稀に口座振り込みが可能なところもありますが、あまり多くはありません。
原則として現金での支払いとなるため、支払う日までに必要な金額を用意しておくことを忘れないように気を付けてください。
直前にATMで引き出そうとする方がいらっしゃいますが、ATMの引き出し限度額を超えているケースも少なくないため、窓口に出向いたほうが確実です。

不動産売却時の仲介手数料の計算方法とは？

決して安くはない手数料を一体どのようにして算出しているのか、もとになっている計算式を知ることで、不動産会社が提示する金額の内容を一段と深く知ることができます。

法律が定める上限金額の計算方法と加算される税金

仲介手数料の上限金額の計算方法は、売却価格をもとにして算出され、金額に応じて段階的に上限金額の割合が定められています。
200万円以下の部分は5%、200〜400万円の部分は4%、400万円以上は3%となっており、それぞれに消費税が加算されます。
1,000万円で売却した場合を考えると、200万円以下の部分は11万円、200〜400万円の部分は8.8万円、400万円以上の部分は19.8万円となり、税込み39.6万円です。
覚えてしまえば簡単な計算ではありますが、暗算するには少々時間がかかるので、これを簡単にした速算法「（売却価格×3%+6万円）×消費税」があります。
速算法の計算式で1,000万円の売却価格で試してみると、1,000万円×3%=30万円+6万円=36万円×消費税=39.6万円と、正しい金額が算出できました。
ただし、この速算法の計算式は400万円以上の売却価格の仲介手数料を計算する際にのみ使える式のため、200〜400万円以下の場合には加算する6万円を2万円に直して使います。
多くの不動産会社がこの計算を用いて手数料を計算しているため、相場の金額は上限金額となることがほとんどです。

「低廉」な不動産の場合には特例が適用される

法律で定められた上限金額がほぼ相場の金額となることがわかりましたが、一部例外を受ける不動産があることも知っておいたほうが良いでしょう。
それは「低廉（ていれん）」とされる400万円以下の土地や建物に対する売買において、令和元年10月に施行された法改正です。
国土交通省の告示第493号では、400万円以下の不動産売買の報酬額は、法律で定められた計算式に則って算出した金額に調査費用などを合計し、18万円の1.1倍を超えてはならないとされました。
つまり、売却価格が400万円以下の不動産仲介手数料の上限金額は19.8万円となり、上記の計算式よりも高い金額が設定されていることになります。
この特例は、手数料が安くなることで仲介を引き受けてもらえない、不動産の流通性が悪くなるなどの問題を解消する目的で改正されました。

仲介手数料を安さだけで選ぶと起こり得るリスク

法律によって仲介手数料の上限金額が定められ、その計算式があることをご説明しましたが、あくまでも上限が定められているだけで、固定料金ではないことに気付きましたか？

安いだけがメリットではない！安さに潜むリスク！

法律によって仲介手数料の上限金額が定められておりますが、それ以上を請求してはならないというだけで、値下げする分には問題なく、各社が自由に設定できます。
しかし、自由に設定できる金額だからこそ、安易な値下げをおこなっているところには注意を向ける必要があると言えるでしょう。
仲介手数料は不動産会社の主な利益であるため、それを削るということは、利益を出すために人件費などの経費を大幅に削減している可能性が考えられます。
人手が足りなければ十分な営業活動をすることが難しく、広告費を削減すれば目に留まる人の数が減ることにもなるでしょう。
その場合、不利益を被るのは不動産会社ではなく、依頼された売主となるため、料金の安さだけを基準にして不動産会社を選ぶのはおすすめしません。
しかし、なかには料金を抑えていても信頼できる不動産会社もあり、相談する段階から対応などをチェックし、ご自身でも適正価格を調べるなどして騙されない防衛策を持ちましょう。

信頼できる不動産会社が提示する手数料の目安とは？

不動産売却における仲介手数料は、不動産会社が得る利益であると同時に、必要経費を支払うためのものでもあります。
そのため、無料や半額などの値下げをおこなっている不動産会社は、どこか別のところで利益を得るか、利益が出るように経費を削減するしかありません。
不動産を売却するために必要な広告費用を削られては、購入希望者の数を減らすことになり、物件が売りにくくなってしまう可能性が高くなるでしょう。
では、適正な料金設定とはいくらになるのか、その目安となるのは法律で定められているとおりの上限金額、もしくはそれに近い金額が適正です。
仲介を依頼するお客様にとっては少しでも減らしたい費用の1つかもしれませんが、減らしたことで不利益を被るよりも、隅々までサポートされ、最後まで安心して任せられるほうが良いのではないでしょうか。
安易に費用を抑えるよりも、リスクを抑えて安心できる状態で、より高く売れる方法を模索するほうが、お客様にとってのメリットになると考えています。

まとめ

法律によって定められているとはいえ、その事実を知らなければ悪質な不動産会社に当たっても気付くことができません。
大切な資産を売買する際には、ご自身でも調べ、納得して1つずつ進めていくように心がけてみてください。