相続によって所有することとなった土地や建物の管理について、管理の方法やかかる費用の支払い割合など、起きるかもしれないトラブルへの不安を抱えていませんか?
ここでは、不動産の共有名義とは何か、どのような管理が必要となるのか、所有者の同意や起きる可能性のあるトラブルについて解説します。
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土地や建物を自分以外の誰かと一緒に所有するとは一体どういう状態なのか、ここでは相続でよく起きる不動産の共有名義とはどういう状態を指すのかを解説します。
複数人で1つの不動産を共有するとはどういう状態?
1つの建物または土地を、複数の所有者の名義で登記することを共有名義や共有持分、または共同名義と呼びます。
呼び方に違いはあっても意味はすべて同じで、その不動産の登記簿謄本に名義人として登録し、管理する権利を複数人で所有している状態となることです。
このような状態になるケースは珍しくなく、家を建てた際に夫婦で共同名義にする、相続によって各相続人が名義人になるなどがあります。
名義人が1つの不動産を共有する場合、物理的に土地や建物を分割するのではなく、登記簿に各名義人の氏名や住所、どれくらいの割合を所有するかなどを記載し、権利を明らかにします。
持分割合とは?割合が均等ではないことで起きること
相続などによって不動産を共有名義にする際に、それぞれの所有者がどれくらいの権利を有するかを決めなくてはなりません。
不動産に対する所有権の割合のことを持分割合と呼び、所有者同士の話し合いや契約内容などによって割合を決定します。
相続の際には、法定相続分と呼ばれる被相続人との関係性によって定められた取り分が決められているため、その割合がそのまま適用されるケースが多いでしょう。
たとえば、夫婦と子ども2人のいる4人家族の場合、父が亡くなると財産は配偶者である母に半分、残りの半分を子ども2人で均等に分けるといったものです。
財産として受け取るだけであれば、持分割合に従うだけですが、売却となると持分割合によって得られる利益が変動するので注意が必要です。
売却した際には、基本的に持分割合に従って得た利益が分配されるため、所有者の人数で均等に売却利益を分割することはありません。
相続不動産の共有持分権者が単独でできること・できないこと
自分も所有者の1人だからといって好き勝手にできるものではなく、単独でおこなえることと全員の同意がなくてはできないことは、法律によってきちんと定められています。
所有者全員の同意がなくてもできることとは?
相続などで不動産を共有すると、その不動産には他共有者の同意が必要になるなど、多くの制限が付きます。
しかし、小規模な修繕や不法占拠者への明け渡し要求、権利を有していない方の不正な登記を抹消する訴え、共有不動産の利用や自分の持分の売却などは単独でおこなえます。
これらの行為は保存行為と呼ばれ、民法によって各所有者がおこなうことができると定められているため、ほかの所有者から同意を得る手間をかけなくても良いものです。
ただし、相続によって共同で所有することになった不動産に対して、ほかの所有者に断りもなく利用してしまうとトラブルに発展するリスクが高いため、利用には慎重になるべきでしょう。
全員の同意が必要な管理行為の種類と内容
管理行為は民法第252条で、所有者の過半数以上の同意が得られれば実行可能と定められており、短期間の賃貸利用や資産価値を高めるリフォームなどが該当します。
注意すべきは、過半数とは所有者の人数による多数決を意味するものではなく、不動産の持分割合を意味しているという点です。
たとえば、5分の1を有するAと同じ持分割合のBが同意しても、5分の3を有するCが同意しなくては過半数に達していないとみなされます。
使用方法やリフォーム時期・範囲などを決める管理行為には、持分割合による多数決が必要となるため、保存行為ほどの自由はありません。
勝手に売ってはいけない!所有者全員の同意が必要な行為
最後は所有者全員の同意がなくては実行できない処分行為ですが、こちらは不動産の売却や解体、大規模修繕や長期間の賃貸利用などが該当します。
大規模な修繕や長期的な賃貸利用は、不動産の価値に大きな影響を与えるため、売却と同じように所有者全員の同意がなくてはおこなうことができません。
もし、建物が老朽化して近隣住民や自治体から解体を求められても、所有者の1人でも解体に反対した場合には、解体することができないということになります。
資産価値に影響を与えるであろう行為なので、所有する全員で実行に移すかどうか、ほかに最善の策はないかを冷静に話し合う必要があるでしょう。
相続によって共有した不動産で発生する数々のトラブル
最後は考慮しておくべき発生リスクのあるトラブルを解説しますが、必要以上に不安になることはなく、いざという時のための知識として捉えてください。
所有者と連絡が取れないケースが多々発生!メガ共有トラブル
自分が選んで購入したわけではなく、相続によって所有権の一部を得た不動産では、所有するだけで活用することなく次の世代に相続していくケースがよく見られます。
相続は代を重ねるごとに相続人が増え、それぞれの関係性も薄まっていくため、顔も知らない親類と共有することとなるでしょう。
このようなケースでよく起こるトラブルは、普段から交流のない相続人と連絡が取れずに不動産の売却や解体などがおこなえないというものです。
売却や解体や処分行為に該当するため、所有者全員の同意を得なくてはなりませんが、1人でも連絡が取れないとできることが限られてしまいます。
たとえ連絡が取れても、親しい間柄に比べると同意を得ることが困難になることも、トラブルの一因と考えられます。
活用していなくても発生する管理費トラブル!
土地や建物には固定資産税が、マンションであればさらに修繕費用や管理費が対象不動産を利用する、しないに関わらず発生します。
複数人で所有していると、定期的に発生する費用を誰がまとめるか、支払額の負担割合の決め方などでトラブルとなるケースが多いです。
一般論で相手に理解を求めても、相手が支払いを拒否する姿勢のままでは話は平行線となり、思ったように進まないでしょう。
売却して利益を分割したり、誰かの単独名義にしたりなど、誰の負担にもならない方法を所有者全員で話し合う場を設けるなどすると、トラブル回避につながります。
裁判所で合理的な判断を仰ぐ共有物分割請求とは?
上記のようなトラブルが発生しそうな場合やトラブルが発生してしまった場合には、裁判所で合理的な判断を仰いでみてはいかがでしょうか。
共有物分割請求訴訟とは、訴訟とはいえ勝敗を争う裁判とは異なり、穏やかに不動産の共有状態を解消しようというものです。
所有者単独で訴えを起こすことができ、法的拘束力があるため、ほかの所有者が解消に反対しても、共有解消のために動かなくてはなりません。
解決方法には、共有物そのものを分ける現物分割や、売却によって得た利益を分割する代金分割などがあります。
まとめ
相続によって得た不動産では、複数の所有者で共有することは少なくないため、リスクに対する知識を事前に持っているだけでも、いざという時に冷静でいられるでしょう。
相続で何らかのトラブルが発生してしまい、対応に困られている方は、お気軽に相談ください。
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