不動産購入における共有名義とは？メリット・デメリットについて解説

不動産購入すると、所有権を登記する必要があります。
このとき、単独か共有かどちらを選んだら良いのでしょうか？
本記事では、共有名義にした場合のメリット・デメリットをご紹介しています。
実は単独名義よりもお得が多いと言われていますが、その反面、注意しなければいけない点もあります。
登記方法で迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産購入での共有名義とは？

共有名義とは、夫婦で不動産購入し登記することを言います。
不動産購入以外にも、土地を購入した場合も同様です。
もう少し分かりやすく言うと、たとえば4,000万円の不動産を夫婦で各2,000万円ずつ出して購入した場合、1/2の所有持分で共有名義になります。
なかには共有名義ができないケースや不動産を相続するケースなどもありますが、一般的には前述したような意味を持ちます。
ここでは、不動産購入による共有名義を解説します。

不動産購入の登記には2種類ある

夫婦で出し合って不動産購入し登記する場合を「共有名義」と言いますが、一方で「単独名義」というものも存在します。
単独名義とは、文字どおり一人の名義で登記することを言います。
たとえば、夫名義で不動産購入し登記も夫の単独だった場合、単独名義になります。

共有名義の注意点

共有名義は、自分たちで勝手に決めることはできません。
原則として、持ち分は不動産購入で出資した割合に応じて登記することになります。
要するに、不動産を夫が購入し共有名義にすることは、トラブルの原因になるというわけです。
後ほど共有名義のデメリットをご紹介しますが、前述したケースでは贈与税が課税される恐れもありますので注意しましょう。

共有名義を解消することは？

共有名義は、そのままにしておくこともトラブルになる場合があります。
離婚による名義変更や共有者が他界し相続したケースも含めて、解消方法も知っておきましょう。
まず離婚で名義変更する場合、離婚届の提出と夫婦間の協議が合意に達していなければいけません。
片方が合意していなくても、裁判所で解決できるので一度相談してみてください。
ただし、離婚届の提出から2年以上経ってしまっていると財産分与請求が難しくなるので要注意です。
一方で共有者が亡くなり相続した場合は、遺産相続の対象になり共有名義を解消できます。
単独名義にすることも可能ですが、共有者が複数人いる場合は遺産分割協議などが必要になります。
ちなみに、相続人がいないケースでは、他の共有者に帰属し、共有名義が解消されます。
そのあと、単独名義という形で解決します。

共有名義で不動産購入するメリット

夫婦で購入した不動産を共有名義にすると、いくつかのメリットを得ることができます。
自分の出資分はいつでも確認できるうえ、住宅ローン控除や特別控除を受けられるなどお得がいっぱいです。
どんなメリットがあるのか事前に知っておくと、夫婦で不動産購入した場合でも安心でしょう。

夫婦それぞれ住宅ローン控除が受けられる

住宅ローン控除とは、所得税や住民税などが控除される制度のことです。
期間は、新築物件で原則13年間、中古物件で10年間となり、夫婦が共働きの場合はそれぞれに適用されるため単独名義よりも大幅な減税額になります。
控除は年末残高の1％もしくは最大控除額が適用されるのでかなりお得でしょう。

相続税が節税できる

単独名義の相続が発生した場合、購入した不動産は評価額がそのまま課税対象になります。
しかし共有名義にすると、夫の持ち分に応じた金額が課税対象の財産になるため、単独名義に比べると相続税を節税できます。
持ち分の割合は、不動産購入でどれくらい支出したかで決定します。
共有名義にしていないのに支出資金以上の割合で登記してしまうと贈与勢が課税されるので注意してください。

不動産を売るときに特別控除が受けられる

万が一購入した不動産を手放す場合、特別控除が受けられます。
特別控除は譲渡所得から最高3,000万円まで控除され、所有期間は関係ありません。
以上がよくある共有名義のメリットですが、他にも住宅ローンの借り入れ額を増やせるといったこともあり、単独名義にするよりも良いことが多くなります。
ちなみに借り入れ額の増加は、たとえば夫婦の年収がそれぞれ300万円だった場合、共有名義だと合わせて600万円相応の金額を借りることができます。
住宅ローンの審査でも600万円が基準になるのでとおりやすくなるでしょう。

共有名義で不動産購入するデメリット

ただし、共有の名義にはデメリットもあります。
少し前に離婚した場合と共有者が他界した場合をご説明しましたが、ここではもう少し深く解説しましょう。

共有者が他界すると相続対象になる

共有者が亡くなると、強制的に持ち分は相続されます。
そのため、共有者が複数人いる場合は注意が必要です。
もともと二人だった共有者が増えていくわけですから、不動産を売却するときにトラブルになりやすいと言われています。
当然、すべての共有者が同意のもと売らなければいけないため、スムーズにいきにくいのがデメリットです。
ですので、メリットだけを見て共有名義にするのではなく、将来のことも考えて決断するようにしましょう。
所有者が増える場合は、他界したときのことをきちんと話し合っておくと安心です。
これは売却だけでなく増改築でも発生しやすいので注意してください。

贈与税の対象になる場合がある

必ずというわけではありませんが、贈与税の対象になる場合もあります。
贈与税とは、ご存じのとおり贈与で財産を取得したときにかかる税金のことで、たとえ兄弟であっても発生するため注意が必要です。
夫婦間の場合、片方が仕事を辞めて収入が亡くなってしまった場合に起こりやすく、収入があるほうが片方の分もローンを支払うため、「贈与した」とみなされ贈与税がかかってしまいます。
また片方の出資だけで不動産購入し夫婦で登記しても同様です。

諸費用がかかってしまう

不動産を購入すると、住宅ローンなど諸費用がかかります。
諸費用は事務手数料や登記手数料のことで、二人分かかる場合もあるうえ、契約や登記が増えることで増額するケースもあります。

共有名義はリスクも理解する必要がある

住宅ローンの控除や特別控除を受けられたり、相続税が節税できるなど良いことが多い共有名義ですが、一方でデメリットもきちんと理解しておかないと大変なことになります。
また、万が一に備えて解消方法をきちんと理解しておくことも大切です。
解消方法については少し前にご説明していますので、ここではリスクを減らす方法について簡単に解説します。
おすすめの方法は、「遺言書の作成」です。
夫婦間や他界による所有者の増加で意見が合わなかった場合でも、遺言書があれば関係の悪化を軽減できます。
ここでポイントは、すべての財産に対し相続方法をしておくことになります。
遺言書の作成方法が分からない方は、必ず専門家に相談してください。
相続のトラブルを避けるために、生前に売却してしまうのもひとつの手段です。
タイミングはさまざまですが、介護施設に入ったときや入院などがベストでしょう。
手放して現金化することで、亡くなった後のトラブルを軽減できます。
他にもさまざまな解決方法があります。
事前に確認しておくと安全に登記ができるうえ、悩んだときは相談できる専門家を見つけておくと安心です。

まとめ

夫婦で不動産購入したあとに共有で登記する場合、メリットだけを見て決定するのではなく、万が一離婚したケースや共有者が他界したケースも想定して考える必要があります。
また解決方法を調べたり、頼れる専門家を見つけたりしておくこともポイントのひとつでしょう。