不動産売却でリフォームをするメリットは？改築しなくても売却可能

不動産の売却を検討している方にとって、リフォームをするべきかどうかを悩んでしまうことでしょう。
室内をきれいにすれば好印象になって売却がしやすいですが、費用がかかってしまうのが懸念点です。
そこで本記事では、不動産売却でリフォームをするメリット・デメリットを解説します。
リフォームの判断基準や相場価格、売却の詳細を解説していくので、参考にしてみてください。

不動産売却でリフォームしてから家を売るメリット・デメリット

不動産を売るとき、改築すると売却時期や費用などが関係してきます。
どのようなメリット・デメリットがあるか、確認してみましょう。

メリット①見た目の印象が良くなり、売却が有利になることがある

壁や床は年数が経過すると汚れや傷が目立ってしまって、見た目の印象が悪くなってしまいます。
そこで壁紙や床材を張り替えると、見た目が好印象になって売却が有利になりやすいです。
壁紙や床材なら比較的安く買えるので、費用面も問題ありません。
もし少しの費用で早期売却をしたいなら、おすすめの方法になります。
費用に余裕がある方は、内見の時に見られやすい水回りを直すのが得策です。
たとえばトイレや風呂など、普段から利用するところが汚いと、生活するイメージがわきません。
ただし、壁紙や床材よりも費用が高くなるので、よく検討してください。

メリット②買主の融資手続き負担が少なくなる

買主のほとんどは、物件購入のために住宅ローンを組みます。
改築後に購入すれば、物件の購入価格のみをローン申請するだけなので、審査が比較的とおりやすいです。
しかし、改築前に購入すると、物件の購入価格とリフォーム費用のローン申請が必要になります。
借りるお金が多いと返済できるかどうかをチェックされるので、改築後の不動産売却はメリットです。
買主の融資負担が少なくなって、買い手が付きやすくなるでしょう。

デメリット①買主の趣味が合わない可能性もある

改築して好印象の内装にしても、買主の趣味が合わない可能性があります。
趣味が合わなければ購入されず、いつまで経っても売れないでしょう。
買主は自分好みの物件かつ安価な値段を求めているので、購入後に改築される可能性が高いです。
最終的に買主が改築するならば、売主は改築に時間とお金をかけない方が利益を出しやすくなります。
売主は改築を最小限にとどめて、販売活動に力を入れましょう。

デメリット②費用の回収が難しくなる

リフォーム費用と売却価格を比較したとき、リフォーム費用の回収が難しくなるデメリットがあります。
たとえば改築して売却価格を定めた物件が3,000万円でも、実際の売却価格は2,500万円になってしまうケースは多いです。
500万円の回収ができなくなるので、基本的にはリフォームせずに売り出したほうが損は少ないでしょう。
汚れや傷のない状態にして販売価格に上乗せしても、市場の相場よりも高くなってなかなか売れません。
費用の回収が簡単になるように、改築するなら大規模ではなく小規模かつ簡易的におこなうのがポイントです。

不動産売却でリフォームが必要な場合とその価格相場

リフォームをおこなうと売却が有利になるメリットもありますが、多額の費用がかかって売却しても回収できなくなるデメリットもあります。
改築が必要なタイミングはいつなのか、価格相場と合わせて解説するので確認してください。

改築が必要なシーン

重要な設備が壊れている、外観の印象があまりに悪い場合などはリフォームが必要になります。
見てすぐにわかるところを直さないと、内見しに来た買主に好印象を与えられません。
よくあるのは築年数が古い木造物件で、雨漏りやシロアリの被害などにあうケースは多いです。
他にも壁や床の見た目が悪かったり、水回りがくさくて汚れていたりすると、購入する意欲がなくなってしまうでしょう。
ただし、気にしすぎると費用ばかりがかかってしまうので、ポイントを押さえて一部を改築するのが得策です。

フルリフォームの費用は400万円程度

物件の規模や状態によりますが、目安として45㎡のフルリフォームをすると、費用は約400万円かかります。
内訳は壁、床、水回りの3つで、400万円超えの改築をすると費用の回収が難しいです。
たとえば1,000万円の物件に改築で400万円を上乗せして、1,400万円で市場に出すとしましょう。
しかし、買主が見つからなかったり、買主が見つかっても値下げ交渉で1,400万円未満になったりします。
物件の状態が悪くても、最小限の改築にするのがポイントです。

リフォーム費用は100万円以内に抑える

現状の物件を改築するなら、100万円以内の費用に押さえたほうが良いでしょう。
2019年2月の一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の調査では、修繕・メンテナンスのために使う改築予算の相場は212.8万円です。
売却を前提にしないで改築している方も含まれているので、半分の約100万円に抑えるのが妥当になります。
改築に使った費用は売却で得られる確証がないため、使い過ぎには注意してください。

不動産売却でリフォームしない場合でも家を売れやすくする方法

改築後は比較的売れやすくなりますが、改築費用を上乗せした売却価格で売買契約が成立しない可能性があります。
それならば、はじめから改築しないで家を売れやすくする方法を模索した方が賢明です。
どのような方法を駆使すれば家が売れやすくなるのか、ぜひ参考にしてみてください。

ホームインスペクション

ホームインスペクションとは、建築士の資格を有した専門の検査員が住宅の状態を調べることです。
外観だけではわからない強度や劣化具合などを調べてくれるので、状態が良ければ改築する必要がありません。
費用は売主または買主のどちらかが負担しますが、売主が負担すれば買主に安全な物件であると証明できます。
もし検査で劣化が激しい箇所があると診断されたなら、最低限の修繕をしておきましょう。
買主に説明すれば、販売促進に繋がる大きなアピールポイントになります。

ハウスクリーニング

ハウスクリーニングとは、専用の業者が家に来て掃除をするサービスを指します。
市販の洗剤を使用しても汚れが落ちず、内覧するときにマイナスの印象を与えてしまう不安があることでしょう。
しかし、ハウスクリーニングを利用すれば、落とせなかった汚れがきれいに落ちて見た目が良くなります。
とくに水回りは汚れが目立ちやすく、カビや水垢などはなかなか落ちません。
費用は5万円前後で依頼できるので、家を売れやすくするためにぜひ検討してみてください。

掃除・簡易リフォーム

そもそも汚れは定期的に掃除しておけばこびりつかないので、清潔感を保つ習慣が必要です。
まだ汚れが目立っていない風呂やトイレがあるなら、こまめに掃除をして印象を良くしましょう。
たとえばカビの原因は石鹸カスや皮脂があって、高温多湿の環境になると繁殖しやすくなります。
市販のアルカリ性洗剤を利用すれば落ちるので、早めに対処してください。
とくに注意してほしいのが黒カビで、垢カビよりも深く根を張ります。
市販の洗剤で落ちなくなってしまうと、ハウスクリーニングなどの業者に依頼する解決方法に限られてくるので注意しましょう。
もし傷や汚れがあって劣化の印象を与えてしまうものがあるなら、簡易的なリフォームで対処してください。

まとめ

改築してから売ったほうが、見た目の印象が良くなって売却が有利になるメリットがあります。
ただし、フルリフォームをすると400万円ほどかかってしまうので、100万円以内に抑えるのがベストです。
改築するのを避けたい場合は、ホームインスペクションやハウスクリーニングなどの方法を試してください。