ダブルフラットの住宅ローンとは？メリットやデメリットをご紹介

マイホームの購入で住宅ローンを利用する際には、将来の返済負担について不安をお持ちではないでしょうか。
子どもの教育資金や退職後の生活費を確保するためには、借入期間を調整して将来に余裕を持たせる方法があります。
この記事では、ローンを組み合わせて利用する方法のひとつ、ダブルフラットについてご紹介します。

住宅ローンのダブルフラットとは？知っておきたい特徴や仕組み

ふたつの住宅ローンを組み合わせて借りる方法が、ダブルフラットです。
マイホーム購入のための借入は、一般的に数千万と高額になり、返済期間も長く続きます。
しかし、この先もずっと生活環境や収入に変化がないとは限りません。
教育費や老後の生活費への不安があるなら、検討してみてはいかがでしょうか。

ダブルフラットとは

毎月の返済額が一定になる固定金利の「フラット35」を、2つ組み合わせて利用するものです。
組み合わせることで、単独ローンよりも低金利で借入できるので、返済総額を減らせます。
2つ同時にスタートした住宅ローンが、1つは先にゴールして残る一方がゆっくり走り続けるイメージです。
当初はなるべく大きな額を返済して、将来的な不安を取り除いておきたいと考える方には、検討する価値ある制度ではないでしょうか。

仕組み

ダブルフラットは、借入期間の異なるフラット35を2つ組み合わせて契約します。
組み合わせ方法には「フラット35＋フラット20」や「フラット35＋フラット35」、「フラット20＋フラット20」があります。
フラット20とは、フラット35の返済期間を15年〜20年以下に短縮したものです。
たとえば、フラット35とフラット20を組み合わせることで、21年以降の返済額を軽減できます。
フラット20の金利はフラット35よりも低く設定されているので、単独のローンよりも利子の支払いが少なく済む仕組みです。

利用条件

ダブルフラットの利用にはいくつかの条件があります。

●申し込み時の年齢が満70歳未満で日本国籍の方
●100万円以上8,000万円以下で購入価格以内の借入であること
●ふたつのローンは同じ金融機関で申し込むこと
●ふたつの借入の申込人は同一であること
●団体信用生命保険に加入する場合には両方に加入すること

ダブルフラットであっても、フラット35を併用するわけですから、返済期間以外の利用条件も基本的には同じです。
借入可能額や金利、総返済負担率などは、フラット35の申込要件を確認するようにしましょう。
ただし、団信（団体信用生命保険）への加入には注意が必要です。
加入する場合には、どちらか一方だけではなく両方ともに加入しなければなりません。
別々の住宅ローンなので、保険もそれぞれ必要になると覚えておきましょう。

ダブルフラットで住宅ローンを組むメリットとは

フラット35の組み合わせにより、返済総額を減らしたり、毎月の返済負担を将来的に軽減できたりします。
子どもの教育費がかかる時期や、定年後に生活費の心配が出る時期に合わせて、かしこく返済計画を立てると良いでしょう。
ここからは、ダブルフラットで住宅ローンを組むメリットを、利用事例もふまえてご紹介します。

総返済額が少なくなる

2つのローンを組み合わせることで、単独ローンよりも金利が下がります。
たとえば、現在40歳の方が、元利均等の35年返済で3,000万円を借入れるとしましょう。
金利は、借入期間が20年以下では、年1.40％、借入期間が21年以上35年以下では、年1.80％とします。
フラット35で単独ローンの場合、毎月の返済額が96,327円、総返済額は約4,046万円です。
では「フラット35で1,500万円」と「フラット20で1,500万円」を組み合わせた場合はどうでしょう。
フラット20では毎月71,694円を20年返済、フラット35では毎月48,163円を35年で返済します。
2つを合わせた総返済額は、約3,743万円です。
単独ローンよりもダブルフラットを利用することで、約300万円の軽減になります。
フラット35を単独で借入するよりも、ダブルフラットを利用する方が低い金利を適用できる点では有利です。
さらに、フラット20の借入期間を10年や15年に設定することもできます。

将来の返済額を軽減できる

上記の例で考えると、ダブルフラットを利用した場合の完済時の年齢は、「フラット20が60歳」「フラット35が75歳」です。
フラット35単独の場合も75歳で完済予定ですが、返済期間後半における毎月の返済額に大きな違いがあります。
ダブルフラットの場合は、61歳から毎月の返済額が48,163円です。
一方、フラット35単独の場合は、75歳まで毎月96,327円の返済が続きます。
後半の15年では、およそ2倍の差です。
60歳以降になると、子どもの進学などで教育費の負担が増える状況が想定できます。
定年の時期と重なり、収入に大きな変化があるかもしれません。
返せるうちはできるだけたくさん返済して、将来的には余裕ある生活を望む方には向いている住宅ローンと言えるでしょう。
ただし、借入期間と将来のライフプランを照らし合わせて、無理のない返済計画を立てることが大切です。

ダブルフラットで住宅ローンを組むデメリットや注意点

総返済額や毎月の返済でメリットが多いダブルフラットですが、いくつかのデメリットや注意点もあります。
当初の返済負担が大きくなったり、手続きなどにかかる費用も2倍発生したりするので注意しましょう。

当初の返済額が大きい

短い期間で返済するとなると、当然毎月の返済額は大きくなります。
返済開始直後から、高額の支払いを想定しておかなければなりません。
将来的な返済額の軽減は望めますが、当初の負担が大きいのがダブルフラットの特徴でありデメリットと言えるでしょう。
先々の心配をするあまり、無理のある返済計画を立ててしまうと、現在の生活に支障が出てしまうかもしれません。
返済開始当初から、2つのローンの支払いが可能かどうかの見極めが重要です。
フラット35の返済シミュレーションなどを活用して、自分に合った計画を立てるようにしましょう。

諸費用が高い

2つのローンにはそれぞれの契約手続きが必要になり、発生する費用も2倍になります。
たとえば、手数料や契約書の印紙代、抵当権設定にかかる費用などです。
印紙代は、3,000万円の単独ローンの場合には2万円分が必要になります。
しかし、1,500万円ずつ2つのローンを組んだ場合には、それぞれ2万円で合計4万円の印紙代が必要です。
抵当権設定では、司法書士への報酬も2つ分必要になるので、契約時の出費は増えてしまいます。
司法書士報酬の一般的な相場は8万円程度と言われていますので、2つの抵当権設定では16万円程度を見込んでおかなければなりません。
団信に加入する場合には、保険料が2つ分必要になることも忘れないようにしてください。

取り扱う金融機関が少ない

ダブルフラットは、どこでも利用できるわけではありません。
取り扱う金融機関が限られているので注意が必要です。
利用を検討する場合には、お住まいの地域に取り扱う店舗があるか確認しましょう。
フラット35の公式サイトで都道府県別の金融機関一覧を確認できます。
申し込みには、フラット35単独の場合と大きな違いはありません。
2つのローンを契約するからと言って、必要書類もすべて2つ準備する必要はないでしょう。
土地の登記事項証明書や所得証明書、建設費確認書類などは1通で良い場合が多いです。

まとめ

住宅を購入するさいには、単独でローンを組む以外に、ふたつの住宅ローンを組み合わせて借入れる方法があります。
ダブルフラットには金利や総返済額が優遇されるメリットがあるものの、利用には慎重な見極めも必要です。
デメリットや注意点も理解したうえで検討すると良いでしょう。