2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されることをご存じですか。
不動産を相続する予定の方や、現在すでに相続しているが登記はしていない不動産をお持ちの方も義務化の対象になります。
相続登記が義務化されることになった背景や、注意しなければならない内容、相続したくない場合の方法についても解説しますので、相続登記について不安を抱いている方は参考にしてください。
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相続登記とは、相続した不動産の名義を「亡くなった人から相続した人へ変更する手続き」で、法務局へ申請します。
元の所有者が亡くなってから10か月程度で相続登記するのが通常の流れですが、なかには手続きをおこなわずに放置されている不動産も多く存在するのが実情です。
登記の先延ばしは不動産売買ができない、融資を受けるための抵当物件として利用できないなど、さまざまなリスクが生じます。
現在はこのような個人の問題にとどまらず、登記されていない土地や建物が増え続けて社会問題にまで発展しました。
所有者不明の不動産が増加
現時点で相続登記は任意であるため、手続きをせずに長期間放置される不動産が年々増加し、深刻な状態です。
放置したまま年数が経ち、所有者が判明できなかったり、判明しても連絡がつかなかったりする問題が生じており、これを所有者不明土地と言います。
日本全国に存在する所有者不明土地を合わせると、北海道本島の土地面積にも及ぶ勢いで増え続けていて、社会問題のひとつです。
メガ共有地問題
相続した土地が放置され続ける要因のひとつに、メガ共有地問題があります。
数次にわたって相続が発生しているにも関わらず、登記せずに何人もの間放置した結果、相続人の数が大人数となってしまった状態(メガ共有)の土地が引き起こしている問題です。
土地を活用したくても、全共有者の氏名や住所などの特定は困難で、特定できたとしても数百人に及ぶ場合もあり全員に連絡を取るとなると、手間も時間もかかり大変な労力を要します。
所有者不明土地が増え続ける背景には、このメガ共有問題も大きく関わっているのです。
所有者不明土地の発生を防ぐための仕組み
所有者不明の不動産が増加したことにより、土地活用が難しい状況が増えました。
公共事業や再開発のための用地を国や自治体が取得しようとしても、支障が生じます。
また、災害対策のための工事で所有者の同意が必要な場合にも連絡が取れず、工事が進められないなどは大きな問題です。
個人の場合においても、不動産売買したくてもできない土地の増加が社会問題化しています。
このような背景により所有者不明土地の発生を防ぐ仕組みとして、相続による不動産登記の義務化が決定されました。
不動産の相続登記で義務化される内容や罰則
法律の改正により、これまでは任意だった相続登記が義務化されることになりました。
今までは罰則がないことや、申請に費用がかかることなどの理由により手続きをしない方もいました。
しかし改正法は過去にさかのぼって適用されるので、今後不動産の相続をされる方だけでなく、過去に相続したが名義変更などの手続きを行っていない方も対象になります。
知らずに期限が過ぎてしまっても、過料が科せられる項目もあるので必ず対処するようにしましょう。
相続登記の申請義務化
相続で不動産を取得した相続人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないとされました。
正当な理由なく申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科せられることになります。
正当な理由とは、相続の繰り返しによって相続人が著しく多数になったために全員の把握などに時間がかかる状況であることや、遺言の有効性が争われている場合などです。
また、相続人自身が重病であるなどの事情により申請が困難な場合も、正当な理由と認められます。
相続人申告登記の創設
義務化により相続登記は相続の開始から3年以内と定められましたが、相続人となっても遺産分割協議がまとまっていないなどの事情で、登記できないケースもあるでしょう。
その場合、先に自分が相続人のひとりであると法務局に申し出ることにより罰則の対象にならず、登記の義務を履行したことにしてもらえる制度が設けられました。
相続人申告登記の申請があると、その時点で対象の不動産に氏名や住所などの申出人の情報が付記され、管轄の法務局で管理されます。
相続人が複数存在するような場合でも、全員の許可は必要なく単独での申請が可能です。
その後遺産分割協議などで相続人が確定すると、その日から3年以内に正式な名義変更登記をおこなえば良いという制度です。
名義人の氏名や住所変更登記も義務化
今までは登記申請の義務がなかった所有権の登記名義人の氏名や住所変更についても、登記が義務化されます。
所有者が転居を繰り返したり、氏名が変わったりすることによって連絡がつかず所有者の追跡が困難になるのを防ぐ目的です。
2026年4月28日までには義務化され、違反すれば5万円以下の過料が科せられることになりました。
これは相続に限らず、売買や贈与などによって所有者が変更された場合も同じです。
所有者の氏名や住所について内容変更があった場合は、その日から2年以内に変更の登記申請をおこなうようにしましょう。
相続登記義務化の法改正で可能になる相続したくない不動産の所有権放棄
今回の法改正で大きく注目されている制度のひとつが、土地所有権を放棄して国庫に帰属させられる新制度です。
土地を相続したが所有していくには負担が大きい、相続を放棄して土地を手放したい、と考えることもあるでしょう。
その場合には、条件付きで不動産の所有権を放棄する選択肢も生まれました。
今までの相続放棄では、相続したくない土地のみを放棄する選択はできず、放棄するなら他の預貯金や株などすべてを放棄する方法しかありませんでした。
しかし法改正によって、相続した不動産の所有権を放棄することも可能になったのです。
国庫に帰属
この制度では、相続したくない土地がある場合に法務局に申請して承認を得ると、その土地を国有地として国に譲渡できるようになります。
ただし、すべての申請が認められるわけではなく、引き取ってもらえる土地には一定の制限が設けられています。
建物がある土地や特定有害物質などによって汚染されている土地、境界が明確でないなどの争いがある土地や通行権が設定されている土地です。
また、抵当権や担保権が設定されている土地も認められません。
現状では、国有地の基準を満たしている土地は所有世帯の1%にとどまるとの結果を法務省が公表しました。
今後、制度を運用していく中で対象が増えていくことに期待しましょう。
相続放棄しても負担金は必要
国有地として引き取ってもらうには、国の基準に適合するかどうかの審査が必要になり、審査の手数料がかかります。
また、承認された際にも土地を管理する費用の10年分は元の所有者負担によって支払いが必要です。
手数料や管理費などの負担金が発生しますが、それでも土地を相続したくないと考えるならこの制度の利用を検討されると良いでしょう。
まとめ
今後不動産を相続される方や、すでに相続しているが名義変更はおこなっていない方には大きく関わる法改正です。
相続登記の義務化や、氏名住所などの変更申請の義務化によって、おこなわない場合の罰則も定められました。
余分なペナルティを科せられることがないよう、相続を知ったら速やかに行動することをおすすめします。
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